Šta sve mogu, a šta ne novi upravnici zgrada

Posle gotovo godinu dana od početka primene Zakona o stanovanju i održavanju stambenih zgrada pokazale su se sve prednosti ali i mane zakona i onih koji ga primenjuju. Za građane je najvažnije - njihova privatnost se, zasad, ne ugožava.

21
A- A A+

zvono, vrata, zgrada, prekidač Foto: MONDO

Građani ne treba da brinu jer upravnici zgrada ne mogu, i ne bi trebalo da mogu, da "ulaze u stanove", moglo se čuti na Prvoj konferenciji o primeni Zakona o stanovanju, koju su u Privrednoj komori Srbije organizovali PU Inicijativa za kvalitetnije stanovanje i PKS.

"To nije posao upravnika. Upravnici zgradama nisu kontrolori niti nadzornici. Ne treba da se bave time da li je neki stan izdat (na crno) ili ne, njih interesuje samo odnos s 'poslodavcem', a to su vlasnici stanova, odnosno Stambena zajednica kao pravno lice. Zbog toga je i bio neosnovan strah građana da se sve ovo radi zbog nekakvog oporezivanja i slično", kaže Nebojša Antešević, savetnik u Sektoru za stambenu i arhitektonsku politiku, komunalne delatnosti i energetsku efikasnost Ministarstva građevinarstva.

Profesionalni upravnici su na ovo samo odmahivali glavom, ne samo zbog onoga što u zakonu piše, već i zbog onoga što im je na obuci za licencu govoreno. Ali, o tom-potom.

ZAKON ODLIČAN NA PAPIRU, ALI...

Na sva državna zvona a uz velik strah i otpor građana, donet je prošle godine (a počeo je da se primenjuje od 1. januara), Zakon o stanovanju i održavanju stambenih zgrada. Zakon koji je objedinio sfere regulisanja nekoliko prethodnih propisa, dočekan je "na nož", jer su se građani uplašili jednog dela ovlašćenja i obaveza profesionalnih upravnika.

fasade, zgrade, emotikon, fasada, zgrada, kuća, prozor, prozori, Foto: Mondo/Stefan Stojanović

Posebno je u javnosti kao problematično istaknuto pitanje obaveze upravnika da ima evidenciju ko u kom stanu/poslovnom prostoru živi ili radi. Velika prašina je podignuta, i još se ne sleže, oko toga da li upravnici zgrada mogu da traže lične karte i ugovore o stanovima, odnosno lične podatke vlasnika stanova i onih koji se u stanovima nalaze.

...Ne radi

Zakon je odličan, smatraju nadležni u Srbiji, pohvale o "pristojnom zakonskom okviru" dolaze i iz regiona, ali nešto na terenu ne štima evo već 11 meseci. U Srbiji postoje milioni zgrada a samo 77 registrovanih ugovora o upravljanju zgradama između profesionalnih organizatora i stambenih zajednica. Licenciranih upravnika je samo 287, a većina njih nije ni počela da radi ni na tih 18.000 zgrada koje su upisane u Registar stambenih zajednica (od čega 14.000 odranije, po starim propisima).

I to pitanje i danas ostaje otvoreno, jer u zakonu piše jedno, iz nadležnog Ministarstva građevine to tumače drugačije, a retki upravnici (i "komšije neprofesionalci" i oni profesionalni) koji su počeli da rade po novim propisima, na terenu imaju neku treću priču.

A upravo su iskustva sa terena bila najzanimljiviji deo Konferencije, jer profesionalni upravnici se jadaju da se više sreću sa problemima koje im stvara država, odnosno lokalne samouprave (opštine i zajednice opština, odnosno gradovi), nego građani čijom imovinom upravljaju.

Sa građanima je najveći problem oko te "identifikacije" vlasnika stanova, odnosno stanara. Ideja da građani dobrovoljno daju svoje matične brojeve i potpise da su vlasnici nekretnina, odnosno da u njima stanuju je, očekivano, pala u vodu. "Predaja" famoznog JMBG ili broja lične karte, kao i kopije ugovora o vlasništvu nad stanom, nije kod po prirodi sumnjičavih Srba, dolazila u obzir i tu su upravnici naišli na "zatvorena vrata".

Sada iz Ministarstva kažu da to upravnici i ne treba da rade, već da do podataka o vlasnicima stana dođu ili iz Katastra (odnosno internet aplikacija Republičkog geodetskog zavoda), ili da ih zatraže od Stambene zajednice (nekadašnje Skupštine stanara).

"Svi podaci koji dođu od Stambene zajednice, njihova su odgovornost, pa tako i tačnost podataka o vlasnicima stanova", ističe Antešević

Ali, upravnici su za licencu morali da odslušaju, i polože, nešto drugo.

"Odlično ako ne treba time da se bavimo. Nama je izričito rečeno da moramo da uzmemo te podatke o vlasnicima i eventualnim zakupcima, i da za njih odgovaramo", kaže jedan od licenciranih upravnika.

A problem sa "identifikacijom" nije ograničen samo na stanare. Upravnici imaju problem i kada u opštinu odnesu papire za registraciju ugovora sa poslovnom zajednicom. Najviše problema im prave registratori u Novom Sadu, gde su i najbrojnije firme "organizatori upravljanja zgradama", kako ih Zakon krsti (Beograd ima mnogo više stanova ali i državni Infostan koji, zasad, tradicionalno o njima brine).

"Registratori ulaze u meritum (sadržaj) umesto da se drže ovlašćenja i provere da li je posao formalno zadovoljen. Tako gledaju zapisnike, proveravaju potpise, čak grafološki, bave se pitanjem 'nedostupnog vlasnika'...", kaže Radovan Oreščanin, predsednik poslovnog udruženja Inicijativa za kvalitetnije stanovanje.

Iz Ministarstva mu daju za pravo. Kažu da znaju za "slučaj Novi Sad", da su već slali zvanično mišljenje, tumačenje Zakona, da se to ne radi jer Registrator treba da registruje, a za podatke (Zapisnik sa sednice Stambene zajednice) odgovara Stambena zajednica. Kažu, mišljenje će slati opet.

PROFESIONALNI UPRAVNIK ILI SUPERMEN

"Nema teže stvari u poslu od toga da se održi sednica Skupštine stanara (Stambene zajednice) u zgradi u kojoj ranije niste bili. Od vas kao upravnika, očekuju da znate sve kao da ste majstor svih zanata - koji materijal za fasadu, koji crep na krov... Ako ništa drugo nametnuta vam je bar moralna odgovornost 'jesmo baš morali da probavamo ovo novo na tol'koj površini'", kaže Radovan Orešković.

Ponekad je silaženje teže od penjanja na krov. Foto: Mondo/ Stefan Stojanović Ponekad je silaženje teže od penjanja na krov.

Muke vatrogasne

Upravnici su na muci i oko planova, odnosno programa održavanja. Prema zakonu moraju da se staraju da infrastruktura funkcioniše, uključujući i novu najvažniju - protivpožarnu, i to mora biti u "planu tekućeg održavanja". Naravno, ona je i najskuplja za održavanje, i vlasnici se retko odlučuju da potroše 1.000 evra godišnje na održavanje/zamenu sistema prskalica. "Vaše je da predložite, i da imate napismeno da vam je Stambena zajednica to odbila, tako ste čisti pred inspekcijom", savetuju iz Ministarstva. Kolege upravnici dodaju i da oprezno balansirate, jer "možete prema propisima prijaviti Stambenu zajednicu protivpožarnoj inspekciji, ili platiti održavanje s računa Zajednice po nalogu inspekcije da ne biste bili odgovorni za šteti i žrtve, ali teško da ćete tako zadržati posao".

Uz to, upravnik mora biti vlasnicima stanova, odnosno Stambenim zajednicama, dostupan 24 sata, "pa kad vas pozove baba da joj nešto curi u četiri ujutro..." morate biti tu i rešiti joj problem odmah, slikovito objašnjava gost na konferenciji iz Hrvatske, Rade Ignjatović, generalni sekretar Udruge (Udruženja) Upravitelj.

"Nije nam razjašnjeno da li upravnik upravlja samo zajedničkim delom zgrade (ulaz, hodnici, krov, lift, fasada...), ili je zadužen i za stanove. A posebno je pitanje šta kada idem na odmor, kada se razbolim...", kaže naš sagovornik, profesionalni upravnik. Tada se mora naći voljan i slobodan kolega sa licencom, pa ga ovlastiti kod notara, pa objaviti to na svim zgradama kojima se upravlja.

A upravnik mora da bude i svoj knjigovođa (ako ne radi za firmu - drugog organizatora upravljanja), a može da bude i knjigovođa Stambene zajednice, da se bavi marketingom, pregovara sa izvođačima radova, nadzire...

Glavobolja mnogo, a da se postane profesionalni upravnik nije ni jednostavno ni jeftino. Obuka u Privrednoj komori Srbije koštala je 30.000 dinara, polaganje za licencu još oko 100 evra, a da bi se upisalo u Registar upravnika, potrebno je i imati i polisu osiguranja od odgovornosti za štetu nanetu trećim licima u visini od 10.000€ što košta 50€ godišnje....

Pritom, posla upravnika još nema u šifrarniku delatnosti u Srbiji, pa se vode pod nekim drugim stavkama, što pravi zabunu kod prijavljivanja preduzetnika (da li može kao paušalac, i sl).

A kao preduzetnik, profesionalni upravnik će morati da nađe posao u velikom broju zgrada samo da bi pokrio dažbine državi. Sa 30.000 dinara mesečno, koliko mora da se da poreza, doprinosa i taksi, a sa cenom upravljanja koja se pominje od nekih 250 ili 300 dinara po domaćinstvu, to je stotinak stanova samo da se "bude na nuli". Za prosečnu srpsku platu, znači, moraće da nađe zgrade sa bar dvestotinak ili više stanova, i to ako ne bude plaćao knjigovođu, i savete pravnika, inžinjera...

NEDOSTUPAN STANAR - KOMŠIJA KOJI "SREĆU KVARI"

Posebno naglašen problem u praksi sprovođenja Zakona o stanovanju je i pitanje "nedostupnog stanara", odnosno kvalifikovane većine za donošenje najvažnijih odluka, i potencijalno najskupljih, u jednoj zgradi.

Zakon kaže sledeće:

"Smatra se da je vlasnik posebnog dela nedostupan ukoliko se tri puta uzastopno ne odazove na sednicu skupštine stambene zajednice na koju je uredno pozvan, a da pri tome nije obavestio upravnika, odnosno stambenu zajednicu o razlozima svog neodazivanja.

Kako je to u "Lepoj našoj"

Rade Ignjatović iz Hrvatske je pohvalio ovdašnji zakon, jer tamošnji niti ima licenciranih upravnika (može da bude ko hoće), niti je zgrada pravno lice... Zanimljivo je bilo čuti kolike su tamo cene profesionalnog održavanja zgrada, pitanje koje tek dolazi na red u Srbiji. Zakon kaže da je godišnji trošak vlasnika, za upravljanje i održavanje, 0,54% vrednosti nekretnine, odnosno 45€ mesečno za stan vredan 100.000€ . No, ni sa tim iznosom ne može se, ističe Ignjatović, kvalitetno održavati ni funkcionalnost zgrade a kamoli održati njena vrednost na tržištu. Zbog toga petina vlasnika na tržištu dobrovoljno, plaća održavanje po 1€ ili čak više, po kvadratnom metru stana.

Smatra se da je vlasnik posebnog dela uredno pozvan isticanjem obaveštenja o danu, času i mestu održavanja sednice skupštine sa predloženim dnevnim redom na vidljivom mestu u prostoru koji je zajednički deo zgrade i koji je u svakodnevnoj upotrebi vlasnika posebnih delova (ulaz, hodnik i sl.).

Obaveštenje o održavanju sednice skupštine mora se istaći najmanje tri dana pre dana održavanja skupštine, osim u hitnim slučajevima u kojima se obaveštenje može istaći i na dan održavanja skupštine.

Međutim, u jednom mišljenju Ministarstva se spominje i "da je učinjeno sve da se vlasnik obavesti". Upravo za taj deo, žale se upravnici, hvataju se registratori i odbijaju da registruju ugovore gde je odluka donesena dvotrećinskom većinom prisutnih (a ne svih) vlasnika.

Na stranu to što, kako smo već istakli, registrator ne bi trebalo da pretresa zapisnike, pitanje kvoruma je generalno problematično, jer vlasnik proglašen "nedostupnim", recimo, može oboriti ceo skupoceni posao nadziđivanja, obnove fasade ili krova... Tim pre što vlasnik može da u savremeno doba učestvuje u radu Stambene zajednice, da glasa i sve ostalo, i sa drugog kontinenta.

Savet iz Ministarstva je da se poštuje odredba o urednom obaveštavanju o zakazanoj sednici, dnevnom redu i mogućnostima "daljinskog" učestvovanja (na oglasnoj tabli, tri dana pred termin), a da se redovni nedolasci i načini na koji je pokušan kontakt unesu u zapisnik.

beograd, zgrada, socijalistička, socijalizam, fasada, arhitektura,  stanovi, stan, stanar Foto: Mondo/ Stefan Stojanović

A stvar nije zanemarljiva. Zbog "nedostupnog" vlasnika, ili samo bahatog komšije koji ne želi da se "bakće" sa zajedničkim poslovima u zgradi, mnogim vlasnicima stanova preti "prinudna uprava" u njihovim zgradama.

"Nama je na obuci rečeno da se držimo toga da ko se tri puta uzastopno ne pojavi na skupštini, a uredno je obavešten preko oglasne table, da se proglasi nedostupnim", kaže naš sagovornik, profesionalni upravitelj.

Sve o novom Zakonu o stanovanju:Ko će to da plati?

Naime, bilo da zgrada ima oformljenu/registrovanu Stambenu zajednicu ili ne, nju je Zakon o stanovanju proglasio pravnim licem. To nije kao u APR, da firma postoji tek kada se registruje, ima račun i dobije poreski broj. Ne, ovde je zgrada pravno lice samim tim što postoji. Čak je nebitno da li je izgrađena legalno ili ne, da li je u Katastru ili ne.

"Ako na terenu nađete dvadeset stanova, a u Katastru je 16, kvorum se broji prema 20 članova. Faktičko stanje je ono što je važno", upozorava Vesna Protulipac iz Republičkog geodetskog zavoda.

Samim tim svuda gde se Stambene zajednice ne budu registrovale, i ne budu odabrale upravnika (profesionalnog ili "običnog" iz reda vlasnika), prinudnog upravnika će im odrediti Opština/Grad.

Zakon o stanovanju - upravnik, ali i...

"Ta obaveza počinje sredinom decembra, ali neće se odmah postavljati upravnici. Krenuće pojačan rad komunalne inspekcije, a građani će imati još mesec, dva da završe taj posao", najavljuje Jovanka Atanacković, pomoćnica ministarke građevine.

A koliko će to koštati, još se ne zna. Em je licenciranih upravnika malo, nema ih ni u svim lokalnim samoupravama, em su Opštine i dalje zatečene Zakonom (donetim 2016), pa je samo Sremska Mitrovica odredila cenu.

Zbog "neažurnosti" opština, tačnije njihove nesposobnosti, Ministarstvo je odlučilo da donese (neobavezujuće) uputstvo o načinu formiranja cene prinudne uprave. Za razliku od ovog neobaveznog, iz Ministarstva će stići i obavezujuće uputstvo o tome kako se formira cena tekućeg održavanja, stavke koja će biti mnogo viša nego što je naknada za upravljanje zgradama.

Zato ne čekajte da vam nature upravu, već - komšije za ruke, pa na sednicu!

Povezano

Sve vesti