"Pukli" Dedinje i Arena: Evo šta je sada LUX

Beograd jeste metropola po mnogim stvarima ali izbor, kvalitet i cene stanova ne spadaju u taj segment. Tako ovde nećete u šarenim novinama videti naslove tipa "prodat stan za 30 miliona dolara", kao što je bila nedavna vest iz Bruklina. Prvo što u Beogradu nema stana do 1.000 kvadrata sa 14 soba, a drugo što nema ko da iskešira 29.700 evra po kvadratu.

Srpsko tržište nekretnina je pretrpelo velike promene u nekoliko proteklih godina. Neke dobre okolnosti su se značajno izmenile nagore, a one koje su bile loše, kao poreska politika, ostale su takve kaže za MONDO Kaća Lazarević, suvlasnica istoimene agencije za promet nekretnina.

Jedino što se poboljšalo jeste položaj samih agencija ne nekretnine, čiji je rad sada znatno uređeniji.

"Tržište, odnosno cene stanova, pritiska opšta nemaština. Samo u poslednje dve godine cene su pale za petinu, a neke zone u Beogradu, kao najvećem tržištu, su postale mnogo manje atraktivne nego što je to bilo ranije", kaže gospođa Lazarević.

U Beogradu još mogu da se nađu stanovi kod kojih kvadratni metar košta 3.000 evra, možda čak i 5.000 evra, ali to je izuzetak i pojedinačni primer.

Skup stan danas u Beogradu odavno više nije "salonac" u Knez Mihailovoj ili na Terazijama, već stan od 120, 150 ili nešto malo više kvadrata, sa tri ili četiri kupatila, u "pametnoj zgradi" koja ima samo dva ili tri sprata, garažu, baštu, fontanu, teretanu, neretko i bazen... Tu se lako prepoznaje vrhunska gradnja.

"Takvi stanovi se prodaju još u pretplati, jer rade se uglavnom za poznatog kupca. I to veoma lako. Mnogo je lakše prodati takav stan, nego stan od 100.000 evra", kaže Lazarević.

A takvih stanova je u Beogradu malo, možda desetak, i to tek na par lokacija – Vračar, Senjak i poneka kuća na Dedinju.

Po kojoj se ceni prodaju luksuzni stanovi teško je reći jer te podatke zbog privatnosti informacija (i kupaca i prodavaca) više ne otkrivaju ni agencije, ni notari, ali ni poreski organi.

Rekord po skupoći stanova verovatno i dalje drže stanovi iz čuvenog kompleksa Oaza na Zvezdari (izgrađene na kosturu nekadašnje fabrike Inex Partizanka). Tamo je kvadrat 2012. godine plaćan 4.500 evra, ako je verovati štampi, ali se i tu cena u međuvremenu spustila, sudeći po oglasima sa ove lokacije koji se povremeno pojave na tržištu.

Na Novom Beogradu je samo jedna zgrada tog tipa, Maksima centar u blizini nekadašnje (bombardovane) kineske ambasade, i u njoj su stan najviše za 2.500 evra za kvadrat plaćali pre pet godina predsednik Republike Tomislav Nikolić, bivši ministar Mlađan Dinkić, teniseri Ana Ivanović i Janko Tipsarević, fudbaler Aleksandar Kolarov...

ŠTA SE TRAŽI

Najtraženiji na listi među ono malo kupaca koliko ih ima su neprikosnoveni Vračar, zatim uži centar prestonice i Senjak.

"Zanimljivo je da Dedinje više nije top zona, osim po porezu. Cene su tu znatno pale jer se na nekad ekskluzivnom delu grada suviše izgradilo. Čim imate relativno mnogo novih stanova na jednom mestu, pada ekskluzivnost. Uz to, tamo nemate ni prateće objekte – škole, prodavnice, domove zdravlja", kaže gospođa Lazarević.

Najgore su verovatno prošli oni koji su kupili stan kod Beogradske arene, a sada žele da ga prodaju. Cena je pala sa 2.500 evra na 1.500 evra po kvadratnom metru. Tu je od beogradske ekstra zone ostao samo "ekstra" porez. Mnogo se više na Novom Beogradu cene stanovi oko Hotela Jugoslavija, kao i u naseljima West 65 (blizu Airport City-ja) i sveže izgrađenom Bloku A (ugao Omladinskih brigada i Gagarinove).

KRIZA NE MILUJE NI INVESTITORE

Kriza ponude traje već dve do tri godine. U Beogradu se naizgled puno zida, svuda prolazite pored neke zgrade u nastajanju ili koja "samo što nije" završena. Ali mnogo je tu zgrada na kojima se zapravo ne radi već neko vreme ili su, pak, završene ali ne mogu da dobiju završnu dozvolu.

Toliko propalih poslova ne treba da čudi jer i dalje investitoru treba bar dve godine od kada počne projekat pa do legalne prodaje nekretnina u zgradi. To je suviše dug period da bi neko mogao da uspešno odredi krajnju cenu i na njoj zaradi.

"Vlast se i poslednje vreme trudi da tu nešto izmeni, ali i dalje to ide sporo", kaže Kaća Lazarević.

Primer je, recimo, čuveni projekat zgrade Infinity u Dobračinoj ulici u Beogradu, koja je svojevremeno "reklamirana" kao zgrada sa najskupljim stanovima u prestonici.

Tržište je možda i moglo u nekom trenutku da prihvati cenu od 9.000 evra za kvadrat takve pametne zgrade u vrhunskoj opremi. Ako je bilo tog trenutka da se proda stan od 260 kvadrata za 2,3 miliona evra u Beogradu, kratko je potrajao jer cena konkurencije se još u pri početku izgradnje, negde 2010. godine, spustila na sadašnjih 2.500 do 3.500 evra.

NEKAD FRANCI, DANAS "KEŠ JE KRALJ"

Vreme prodajnog buma kod stanova, kada je država davala i subvenicionisane i nesubvenicionisane kredite, je prošlo. Na to se nadovezao i problem sa kreditima u francima, koji se prelio i na tržište nekretnina. Ponuda je ionako bila veća od potražnje a sada se na prodaju nudi relativno veliki broj stanova čiji prvobitni kupci više ne mogu da vraćaju skupe hipotekarne zajmove bankama.

Zbog svega toga sada su i "parametri" kupaca drugačiji. Nekada su kupci koji su kupovali parama iz kredita činili 60 ili 70 odsto a sada ih ima samo jedan. Tada cena nije bila toliko presudan faktor kao danas. Sada, kada se kupuje za keš, cena je "sve" i kupac sa gotovinom lako "ubije" cenu prodavcu za čiji se stan ionako retko ko raspituje.

"Kupac i prodavac se sada brzo dogovore, nema tu mnogo preganjanja. Sa te strane sada je pravo vreme za kupovinu stanova jer su cene mnogo realnije nego što su bile pre pet ili šest godina. Kažem realnije, ne mislim i povoljne jer kada za jedan metar kvadratni morate da izdvoje četiri prosečne plate, ne možete reći da je to nešto povoljno" kaže Lazarević.

AGENCIJE PLUS, NOTARI MINUS

U prošloj i ovoj godini pojavili su se i novi "učesnici" u kupoprodaji – notari. Ali, ima ih malo a njihove usluge su nekoliko puta skuplje nego što se za isti posao ranije plaćalo sudu. Recimo za stan od oko 45 kvadrata koji se proda za 70.000 evra taksa je 30.000 dinara.

"I to samo jedan primerak rešenja, a u sudu ih je dobijano osam. Svaki novi primerak košta dodatnih 3.000 dinara. Slično je i kod overe ugovora. Za poslovni prostor vredan 350.000 evra na Vračaru naplaćena je taksa od okruglo 1.000 evra", kaže Lazarević.

Da ne ispadne da samo mračimo, pomenućemo i neke dobre stvari. Izmenjen je Zakon o posredovanju u prodaji i izdavanju nekretnina. Urađen je po svetskim standardima i sada je posao sa kupoprodajom mnogo uređeniji. Ne može više ovim poslom da se bavi ko hoće. Sada svako ko želi da posreduje mora da položi ozbiljan stručni ispit i dobije licencu. Zatim, mora da bude povezan sa za takav posao registrovanom agencijom a sve to mora da bude upisano u poseban registar posrednika u Ministarstvu trgovine.

Takođe, sada je obavezno da agencija i kupac/prodavac sklope ugovor o posredovanju pre počinjanja ikakvog posla. Bez toga ne može ni da se stan stavi u oglas za prodaju, a svaki oglas ima svoj identifikacioni broj.

NORMALNO TRŽIŠTE ZAVISI OD DRŽAVE

Da bi imali normalno tržište nedostaje planska gradnja. Urbanisti su podbacili i nema zona gde se zna šta može da se gradi a šta ne, gde su blokovi porodičnih kuća kao što imamo recimo na Bežanijskoj kosi ili u Višnjičkoj banji.

Veliki je i problem je destimulativna poreska politika. Porez na imovinu je nerealno visok u odnosu na cene po kojima se ona vrednuje na tržištu. Isti je princip i kod poreza na prenos apsolutnih prava. Tih 2,5 odsto poreza na vrednost nekretnine možda ne izgleda mnogo ali kada se porez zaračuna po tabeli Poreske uprave umesto po tržišnoj ceni, ispada da je porez faktički 5 odsto.

Umesto da se poreski stimuliše kupovina, ljudima se ovako sugeriše da drže pare u sefu, jer ni banke ne daju neke velike kamate na štednju.

Potrebna je i drastična reforma Katastra. Kao i kod notara, i tu je premalo ljudi koji rade taj posao. Država mora da odvoji sredstva i za ljude i za softver, da se ne bi stajalo tri puta u redu za svaki potreban papir.