Početkom 2025. godine, situacija na tržištu nekeretnina se naglo menja. U periodu januar-april 2025. godine, ukupna bruto površina objekata za koje su u Beogradu izdate građevinske dozvole iznosila je 489.569 m². U istom periodu 2023. – 1.052.087 m², navodi se na profilu Izgradnjainfo. Dakle, pad od tačno 53,5%. I to nije neka kozmetička korekcija, već ozbiljan signal.
Na nivou cele Srbije, trend je sličan, iako nešto blaži. Po podacima Republičkog zavoda za statistiku, u aprilu 2025. izdato je 2.316 dozvola, što je 14,9% manje nego u aprilu 2024. godine. Mart je prošao nešto blaže, pad od 3,7%, a u januaru 2025. izdato je 1.526 dozvola, što znači pad od 5,5 % u odnosu na januar 2024. Ali generalni trend je jasan: nešto se događa.
Novi Sad i Niš se takođe priklanjaju trendovima smanjenja – tamo je tržište takođe manje dinamično, ali ipak stabilnije. Dok Beograd "naglo koči”, Novi Sad i Niš pokazuju znakove usporavanja, ali ne i panike.
Tržište u ova dva grada nije bilo toliko pregrejano kao u prestonici, pa ni pad nije tako dramatičan. Ipak, svi osećaju posledice: manje dozvola znači manje radova, manje investicija, manje optimizma.
Zašto je došlo do tolikog pada? Evo analize po stavkama.
1. Demografija ne laže
Srbija je među evropskim liderima, ali po negativnom prirodnom priraštaju. Svake godine nestane jedan manji grad. Nema više domaće potražnje koja može da opravda gradnju tolikih kvadrata. I to nije stvar trenda, već strukturalnog problema.
I ovo takođe nije samo stvar Srbije – i u našoj južnoj pokrajini zida se nemilosrdno, iako je odliv stanovništva sa Kosova i Metohije najveći. Pa opet, Priština izgleda kao "boomtown”.
U Tirani, u zemlji u kojoj je odliv stanovnika ogroman, takođe se gradi kao nikada. Slično je i na drugim mestima na Balkanu. Kažu da ljudi žele svoju „slobodu” i da više žive u manjim stanovima, ali da ih ne bi delili sa članovima šire porodice i da je to jedan od uzroka, ali ipak… Puno se gradi kao i u drugim zemljama regije a stanovništvo se smanjuje. Ljudi je manje, a kvadrata sve više. Do kada?
2. Ruski i ukrajinski talas se povukao
Krajem 2022. i tokom 2023. Beograd i Novi Sad su postali svojevrsni digitalni Dubai za IT migrante iz Rusije i Ukrajine. Cene zakupa su eksplodirale, tražile su se garsonjere kao da su zlato. Investitori su videli svoju šansu i krenuli u novi ciklus gradnje.
Ali 2024. je donela zasićenje: deo migranata se vratio, deo otišao dalje, iako je veliki deo ostao da živi kod nas i snašao se – ali odjednom – prazni stanovi, smanjena tražnja, spuštene cene zakupa. Mnogi su shvatili da je u pitanju dranje i otišli u manje gradove da tamo kupe nekretninu ili iznajme stanove. Veliki gradovi su ostali na cedilu.
3. Kamate, inflacija i birokratija
Finansiranje je postalo skuplje. Krediti su uzleteli, inflacija je pojačala troškove, a dozvole se, naravno, i dalje čekaju kao da su iz srednjeg veka. Sve zajedno: mnogo veći rizik za investitore.
Sa druge strane, šta bi oni mogli učiniti? Tražiti da banke traže manje učešće (koje je najčešće najveća prepreka za kupovinu stana jer teško ko ima „na gomili” 20% vrednosti stana), ili čak, da odobre kredite za one sa manje stabilnim prihodima? To se desilo u SAD početkom 21. veka, pa je 2007. godine došlo do navale tzv. „subprime” kredita koji su eksplodirali 2008. trigerujući Svetsku ekonomsku krizu koja nas je sve mnogo koštala.
4. Pranje novca, ali i on se suši
Godinama se sumnjalo da je deo tržišta nekretnina zapravo bezbedno utočište za novac sumnjivog porekla. I to ne samo kod nas. Na prohibiciji su izgrađeni i Čikago, Njujork, i Majami i Bahami i Vankuver i ko zna koliko još gradova. Kokainski novac 80-ih je doveo do građevinskog buma na Floridi.
Prema Organizaciji za ekonomsku saradnju i razvoj (OECD), pranje novca putem nekretnina jedan je od najstarijih poznatih načina za premeštanje i skrivanje nezakonitih sredstava. Često se smatra popularnim načinom za „pranje“ sredstava jer se velike količine novca mogu oprati u jednoj transakciji, a izveštaj Globalnog finansijskog integriteta (GFI) otkrio je da je više od 2,3 milijarde dolara oprano putem nekretnina u SAD od 2015. do 2021. godine.
U istraživanju o stanju finansijskog kriminala 2025, 51% ispitanika navelo je pranje imovine visoke klase, uključujući nekretnine, kao jednu od svojih najvećih briga u vezi sa finansijskim kriminalom. Ali, s obzirom na rastuću pažnju međunarodnih i domaćih institucija, čak su i ti tokovi počeli da usporavaju. I kriminal, izgleda, traži ROI (povrat na investiciju).
5. Indijski radnici neće spasiti tržište
Već par godina traju komentari o sve prisutnijim radnicima sa Indijskog potkontinenta u Hrvatskoj koji su zamenili Hrvate na slabo plaćenim poslovima, a u poslednje vreme se to vidi i kod nas. Njih ima toliko da indijski low cost prevoznik IndiGo planira uvođenje jeftinih linija od Beograda i Zagreba do Indije, Pakistana, Nepala i Bangladeša!
I njih treba negde smestiti, naravno, i oni daju „demografsku infuziju društvima”, a takođe i pomažu da se nove zgrade sagrade. No, iako uvoz radne snage iz Azije olakšava izvođenje radova, ali ne rešava ključno pitanje – ko će zapravo kupiti sve te stanove? Ako su zgrade prazne, nije važno ko ih zida. Važno je – zašto se zidaju?
Posledice po tržište: manje zgrada, više razuma?
Ponuda će, nesumnjivo, pasti. Pad broja dozvola u 2025. znači da ćemo u 2026. i 2027. imati manje novih zgrada na tržištu. Za one koji čekaju pad cena – možda su prerano otvorili šampanjac. Manja ponuda, ako potražnja ostane ista, može čak zadržati ili blago pogurati cene. Sa druge strane, nepodnošljivo velike cene stanova u velikim gradova, a u poslednje vreme i u manjim, teraju mnoge građane da razmisle o odlasku tamo gde imaju veće šanse da reše stambeno pitanje – negde gde su cene kvadrata slične ili veće, ali su plate više odgovarajuće rati kredita.
Građevinska industrija, dakle, nesumnjivo usporava u Srbiji. Manje projekata jednako je manje posla. Izvođači, podizvođači, proizvođači materijala – svi osećaju zatezanje kaiša. Neki će preživeti, neki će se konsolidovati, a neki, nažalost, staviti ključ u bravu. Cene su za sada stabilne, ali… do kada? U Beogradu su, recimo, cene stanova i dalje visoke, ali rast je stao. Na Novom Beogradu više ne prodaju stanovi „na rupi“ (kad se iskopaju temelji) kao 2022, a stanovi u okolini Beograda se sve češće ponovo pojavljuju u oglasima. Kupci su oprezniji, a banke sve strože.
Privremeni zastoj ili početak nove ere?
Dr Slavenka Mitrović Lazarević, arhitektica iz Sremske Mitrovice komentariše ovu temu za naš portal: „Obe strane u poslu su malo ‘povukle ručnu’. Inženjeri neće više olako da ‘štancaju’ i potpisuju projekte (posle svega što se desilo), a opštinari ‘traže dlaku u jajetu’ – ovo navodim iz ličnog iskustva. To je sve, u suštini, dobro. Cene su već previsoke i u manjim mestima njihov rast više nije racionalan, naročito u Sremskoj Mitrovici. Ima mesta gde se i dalje puno gradi (Stara Pazova, Banovci), ali cene ne rastu više značajno”.
Kako dodaje Mitrović Lazarević, u jednom momentu će se uspostaviti održiv sistem da stanovi neće biti traženi ako nema demografskog rasta i rasta kirija:
“Ne znam da li je bankarsko investiciono kreditiranje takođe pooštrilo uslove zbog nadstrešnice (kao i ovo prvo), ali i to je moguće. Što se tiče kredita za kupovinu kod fizičkih lica, tu nema neke razlike, možda se čak i budi tržište, koje je bilo posrnulo kad su banke digle kamate i uslove zbog rata u Ukrajini. Jedino što kredit za mlade nije uopšte jednostavno dobiti, tako da to i nije neka velika promena. Dosta njih se ipak odluči za običan kredit pošto budu odbijeni.”
Pitali smo i investitore i ljude iz agencija za nekretnine kako oni doživljavaju novonastalu situaciju. Osoba iz beogradske agencije za nekretnine, koja je tražila da je ne imenujemo iz razumljivih razloga, rekla je sledeće:
"Što se nas tiče, mi ne osetimo previše ovaj pad građevinskih dozvola, promet nam nije pao. I dalje nema dovoljno nekretnina koliko se traži da se kupi, tako da gradnja ima još uvek potencijal u Beogradu. Ono što je primetno, međutim, je da imamo izraženiji manjak stanova u malim projektima (pojedinačnim zgradama), dok se izgleda dozvole izdaju i dalje punom parom za velike, grandiozne komplekse iz kojih dolazi najviše stanova za prodaju i izdavanje u novogradnji.”
Jedan investitor iz Novog Sada primećuje slično: "Ako i postoji nekakvo usporavanje, mislim da je prouzrokovano situacijom u proteklih osam meseci, postoji s jedne strane nepoverenje i opreznost kod samog odobravanja i potpisivanja projekata (ranije su gotovo „slepo verovali” da će sve biti u redu, posle nadstrešnice i još nekih naznaka na drugim gradilištima, pooštreni su i usporeni procesi i procedure provera”.
"Takođe, imamo i mali pad u narudžbama, ne tako veliki kao što pokazuje vaša statistika za Beograd, pa čak ni za Srbiju, ali to je više vezano, po mom mišljenju, za leto i vrućine i godišnje odmore u ovom trenutku, ali i za malo usporavanje dinamike zbog političke situacije i inače, ekonomskog usporavanja Srbije zbog istrošenog ekonomskog modela, kao i zbog usporavanja privrede EU i svetske nestabilnosti zbog svih ratova, sankcija, i carina u poslednjih nekoliko meseci.”
On dodaje da je primetno da se Rusi sele u manja mesta jer više ni oni nisu ludi da im se može podvaliti skupo. “Takođe, posle loših iskustava sa kvalitetom stanova građenih 2000-2020. sada ljudi malo više gledaju na kvalitet i traže ga navodi sagovornik Gradnje.
Korekcija, a ne kriza: Šta nas čeka dalje?
Ovo nije smak sveta, niti pucanje mehura kao u Bejrutu ili Španiji 2008. Više liči na korekciju tržišta koje je bilo prebrzo, preambiciozno, prerizično. Ako se demografija ne popravi, ako se ne privuče novo stanovništvo, i ako se potražnja ne regeneriše, onda ovaj trend može postati nova normalnost.
Ali, ako Srbija pronađe način da stimuliše stanogradnju za realne potrebe (socijalni stanovi, subvencije mladima), ako kamate padnu i ako birokratija konačno zakorači u 21. vek – možda nas čeka novi zamah. Ovaj put – pametniji.
(Gradnja, Mondo)
