Što je više naslednika uključeno, to je teže postići dogovor. U krajnjem slučaju može doći i do sudske prodaje nekretnine radi razvrgnuća suvlasništva.
Stručnjaci za nekretnine Džulija Ceko i Bendžamin Nist iz kompanije Sparkassen Immobilien Service, upozoravaju da je zajednica naslednika često vrlo složena situacija. Ako nema jasnih odredbi u oporuci, postavlja se niz pitanja: Ko odlučuje o prodaji? Može li se jedan naslednik useliti u kuću? Kako isplatiti ostale?
Što više naslednika - to veći problem
Prema rečima Džulije Ceko, zajednica naslednika nije dugoročno stabilno rešenje. Svakim novim nasleđivanjem broj uključenih osoba raste, a time i mogućnost neslaganja. U praksi se znaju pojaviti i ekstremni slučajevi – na primer, jedna nekretnina imala je čak 61 naslednika.
Ako je u testamentu predviđen takozvani "naknadni naslednik“, tada je raspolaganje nekretninom dodatno ograničeno. Primera radi, baka može kuću ostaviti svojoj ćerki, ali uz uslov da nakon nje nekretnina pripadne unuci, kako bi ostala u porodici. U takvim situacijama odluke o prodaji ili opterećenju nekretnine nisu potpuno slobodne. Ako su među naslednicima maloletne osobe, za određene odluke potrebna je i suglasnost suda.
Kada nema dogovora
Ako se naslednici ne mogu usuglasiti, svaki od njih ima pravo zatražiti razvrgnuće suvlasništva. U krajnjem slučaju to može značiti i sudsku prodaju nekretnine. Takva rešenja često rezultiraju nižom prodajnom cenom od tržišne, pa stručnjaci savetuju pokušaj dogovora pre pokretanja sudskog postupka.
Prodaja kao najčešće rešenje
Prema Bendžaminu Nistu, najpravednije rešenje u većini slučajeva jeste prodaja nekretnine i podela dobijenog iznosa. Ipak, emocije često igraju veliku ulogu. Ako jedan naslednik želi useliti u kuću, ostali imaju pravo na isplatu svog dela. To u praksi često znači podizanje kredita, pri čemu se vlastiti suvlasnički deo može koristiti kao jemstvo.
Postoji i mogućnost dogovora prema kojem nasljednik koji živi u kući drugima isplaćuje svojevrsnu „najamninu“. Međutim, tada kapital ostalih ostaje vezan uz nekretninu i ne donosi prihod, što dugoročno može biti nepovoljno.
Važnost procene vrednosti
Vrednost nekretnine važna je ne samo kod prodaje, nego i kod obračuna poreza na nasledstvo. U mnogim slučajevima dovoljna je procena agenta za nekretnine, ali kod većih objekata, poput višestambenih zgrada, preporučuje se angžovanje nezavisnog sudskog veštaka.
Tako da zajednica nasljednika može biti izvor ozbiljnih sukoba, naročito kada nema jasnih uputstava ostavitelja. Pravovremena procena, otvorena komunikacija i spremnost na kompromis ključni su kako bi se izbegli dugotrajni sporovi i finansijski gubici.
BONUS VIDEO:
(Fenix magazine/Mondo)
