Organizovane radničke stambene zadruge u Crnoj Gori danas svojim članovima obezbeđuju stanove po cenama koje su 30 do 40 odsto niže od tržišnih, prenose "Vijesti". Ovaj model se sve češće navodi kao jedno od rešenja za porodice koje, zbog visokih cena nekretnina, teško dolaze do sopstvenog stana.
Po ovom pitanju, a po uzoru na model iz susedne Crne Gore gde radničke stambene zadruge uspevaju da grade stanove po znatno nižim cenama od tržišnih, obratili smo se kompaniji City Expert za stručno mišljenje o tome da li bi sličan model mogao da funkcioniše i u Srbiji.
Kako nam je objasnio Miloš Mitić, CEO City Expert kompanije, matematička logika iza ovakvog modela jeste validna - uklanjanjem profita investitora i obezbeđivanjem zemljišta po povoljnim uslovima cena kvadrata može značajno da se smanji. Ipak, u realnim tržišnim uslovima Srbije efekti bi verovatno bili nešto manji.
"Matematička logika iz Crne Gore, gde se eliminacijom profita investitora i obezbeđivanjem namenskih parcela postiže niža cena stanova, jeste validna u idealnim okolnostima. Međutim, u Srbiji bi realističan raspon uštede bio između 15 i 30 odsto, dok u pojedinim urbanim zonama ta razlika može biti znatno manja", navodi Mitić za MONDO.
On objašnjava da je model delimično primenljiv, ali da postoje značajne razlike u strukturi troškova i tržišnim uslovima.
"Delimično je primenljiva, ali uz značajne rezerve i obaveznu projektnu finansijsku proveru. Matematička logika iz Crne Gore - da uklanjanjem profita investitora i obezbeđivanjem namenskih parcela plus subvencija kvadrat može biti jeftiniji i za 30-40 odsto - jeste validna u idealnim okolnostima, ali u Srbiji realnost umanjuje taj potencijal: u povoljnim uslovima realističan raspon uštede je 15-30 odsto, dok u otežanim uslovima i urbanim zonama može biti znatno manji ili zanemarljiv.
Ključni razlog je struktura troškova: u pojedinim zonama Beograda cena zemljišta sama može činiti do oko 35 odsto ukupnih troškova projekta, pa i potpuno neprofitni model ne može nadoknaditi visok inputni trošak zemljišta. Nadalje, finansijske analize pokazuju da ulaganje investitora često uključuje profitnu maržu koja može dosezati 30 odsto ako su ostali troškovi u granicama proseka, te stoga "uklanjanje profita" ne produkuje linearnu redukciju prodajne cene bez paralelnog smanjenja ili subvencionisanja drugih stavki.
"Trošak gradnje je dodatno vrlo heterogen i zavisi od izbora završnih materijala, obima iskopa, pristupa gradilištu, nivoa infrastrukture, troškova dozvola, cena rada i materijala - sve faktore koje zadrugarstvo samo delimično može uticati. Zbog toga poređenje državnih ili zadrugarskih projekata i komercijalne gradnje nije suvo aritmetičko; uspeh neprofitnog modela zahteva kombinaciju povoljnog zemljišta, pravno-finansijskih olakšica, ciljanih subvencija (kamate, priključci), brzih administrativnih procedura i sposobnosti zadruga da upravljaju izvedbom i rizicima", navodi Miloš Mitić, CEO City Expert kompanije.
Da li je moguće pokrenuti model već 2026?
Na pitanje da li bi ovakav model, koji se oslanja na subvencije države i namenske parcele lokalnih samouprava, mogao da se pokrene u Srbiji već naredne godine, Mitić smatra da je to moguće, ali uz snažnu institucionalnu podršku.
"Moguće je pokrenuti takve projekte već 2026, ali za ozbiljniji obim potrebna je brza i koordinisana podrška države i lokalnih vlasti - ciljane subvencije i poreske olakšice, povoljno izdavanje gradskog zemljišta, pojednostavljene i ubrzane dozvole, te angažman bankarskog sektora ili fonda za neprofitne zadruge; bez toga su mogući samo ograničeni pilot projekti", navodi Mitić.
Koliko bi zadruge mogle da utiču na cene stanova
Prema njegovim rečima, veće uključivanje zadruga u stanogradnju moglo bi da utiče i na stabilizaciju cena na tržištu nekretnina.
"Zadrugarstvo može ublažiti pritisak na tržište prvenstveno u segmentu srednjih i pristupačnih stanova (B/B+), smanjujući potražnju za skupljom komercijalnom ponudom i usporavajući rast cena u određenim zonama. Ako zadruge obezbede 5-15 odsto godišnje novogradnje u velikim gradovima, to bi već doprinelo stabilizaciji ili sporijem rastu cena; za značajnije, dvocifreno snižavanje cena potrebno je da taj udeo poraste iznad 20 odsto i da postoji stalna državna podrška“, kaže Mitić.
Šta je najveća prepreka u Srbiji
Na kraju, Mitić ukazuje i na ključne prepreke za razvoj ovog modela u Srbiji.
"Najveća kočnica trenutno nije samo jedan faktor, već odsustvo sistemskog okvira koji bi objednio pravni, finansijski i operativni aspekt zadrugarstva. Postojeći zakonski propisi dozvoljavaju osnivanje zadruga, ali ne prepoznaju njihov neprofitni model i specifične potrebe za poreskim, kreditnim i urbanističkim olakšicama", smatra Mitić.
"Bez koordinisane podrške države, lokalnih samouprava i finansijskog sektora teško je obezbediti preduslove za kontrolisane troškove gradnje. Tek kada se uspostavi takav integrisan model, zadrugarstvo bi moglo prerasti iz pojedinačnih inicijativa u održiv i tržišno relevantan segment stambene gradnje", zaključuje Miloš Mitić u razgovoru za MONDO.
BONUS VIDEO:
Zabranjeno preuzimanje dela ili čitavog teksta i/ili foto/videa, bez navođenja i linkovanja izvora i autora, a u skladu sa odredbama WMG uslova korišćenja i propisima Zakona o javnom informisanju i medijima.
(MONDO)
