- Kirije u EU porasle su 3% između drugog kvartala 2025. i 2026, a najviše u Rumuniji 43,5% i Hrvatskoj 40,1%.
- U obe zemlje rast je bio znatno iznad inflacije, pa su zakupnine realno skočile za više od 30%.
Kirije nastavljaju da rastu širom Evrope, a neke zemlje su posebno pogođene. U mnogim evropskim zemljama rast kirija nadmašuje opštu inflaciju, a domaćinstva u Rumuniji i Hrvatskoj posebno su pogođena nedavnim poskupljenjem zakupnina.
Koji faktori onda pokreću nedavni rast kirija i zašto se Rumunija i Hrvatska izdvajaju kao ekstremni primeri unutar EU?
Između drugog kvartala 2025. i drugog kvartala 2026. godine, stvarna plaćanja zakupnine za stanovanje u EU porasla su za 3%. Inflacija kirija kretala se od nula odsto u Finskoj do 43,5% u Rumuniji, za kojom tesno sledi Hrvatska sa 40,1%, pokazuju podaci Evrostata, piše Euronews.
Opšta inflacija u istom periodu iznosila je 9,5% u Rumuniji i 4,8% u Hrvatskoj. Kada se uračuna inflacija, kirije su u obe zemlje realno porasle za više od 30%.
Slovenija je imala treći najveći rast kirija u EU od 10%, odnosno nešto više od 6% kada se prilagodi inflaciji.
Uticaj javnog stambenog sektora
Davaoci podataka Evrostatu u ovim zemljama objasnili su za razloge ovih povećanja, ukazujući na ulogu javnog stambenog fonda.
Glavni pokretač u Rumuniji je "povećanje administrativno regulisane kirije (zakupnine za stanove koji pripadaju javnom ili privatnom domenu države ili jedinica lokalne samouprave)", navodi tamošnja vlada.
Međutim, dr Adrijana M. Soaita sa Univerziteta u Glazgovu sumnja u ovo objašnjenje za Rumuniju.
"Javni stambeni fond za iznajmljivanje ima suviše neznatan udeo u ukupnom stambenom fondu", izjavila je ona, ističući da su te kirije toliko niže od onih u privatnom sektoru da čak ni njihovo trostruko povećanje ne bi imalo velikog uticaja na opšti prosečan iznos.
"Ako i dalje primećujemo visoka povećanja kirija nakon prilagođavanja inflaciji, metodologiji Evrostata i neformalnom sektoru, to bi moglo biti posledica ulaska novogradnje ili potpuno renoviranih nekretnina na tržište", rekla je Soaita.
U Hrvatskoj je nagli rast "uzrokovan odlukom lokalnih vlasti u glavnom gradu Zagrebu da povećaju cene zakupnina za kategoriju socijalnih stanova", navodi institucija koja je dostavila podatke.
Investicione nekretnine menjaju tržište kirija u Hrvatskoj
Prof. dr Gojko Bežovan sa Univerziteta u Zagrebu primetio je da je značajan deo stambenog fonda u Hrvatskoj postao finansijalizovan, pri čemu su ulaganja u stanove i nekretnine namenjene turizmu postala dominantan oblik štednje.
Zbog toga se znatan udeo stanova u novogradnji ne kupuje radi stanovanja, pa oni često ostaju prazni.
On je naglasio da je u Hrvatskoj od 2025. godine uveden porez na prazne stanove. Tokom 2025. i 2026. godine zabeležen je značajan porast broja ugovora o zakupu stambenog prostora registrovanih kod Poreske uprave.
"Zbog toga je veći broj kvalitetnijih stambenih jedinica u većim gradovima ušao na tržište izdavanja, sa cenama kirije koje značajno premašuju prosečne", rekao je on.
Turska prednjači po inflaciji kirija
Kada se uključe kandidati za članstvo u EU i zemlje EFTA, Turska ima najveću inflaciju kirija. Ona iznosi 49,6% na godišnjem nivou između drugog kvartala 2025. i drugog kvartala 2026. godine.
Međutim, za razliku od Rumunije i Hrvatske, Turska nije zabeležila nagli skok. Umesto toga, kirije su rasle postepeno. Opšta inflacija u istom periodu takođe je bila iznad 30%, što znači da je realni rast kirija bio niži nego u ove dve zemlje.
Kirije su dvocifreno porasle i u Srbiji, uz zabeležen rast od 12,5%. Povećanje iznad 5% zabeleženo je i u Bugarskoj (9,9%), Severnoj Makedoniji (9,2%), na Islandu (8,6%), u Grčkoj (7,5%), Češkoj (6,2%), Albaniji (6%), Slovačkoj (5,3%), Litvaniji (5,3%) i Portugaliji (5,2%).
Realni pad u vodećim ekonomijama
Među četiri najveće ekonomije EU, samo je Italija sa 3,5% bila iznad proseka EU od 3%. Inflacija kirija iznosila je 2,5% u Španiji, 2,1% u Nemačkoj i 1,6% u Francuskoj.
Kao i u tri pomenute zemlje, kirije realno nisu porasle ni u Belgiji, Estoniji, Finskoj i Luksemburgu kada se uzme u obzir inflacija.
Kirije su u EU porasle za 2,9% između avgusta 2025. i avgusta 2026. godine. Uopšteno posmatrano, ovo pokazuje sličan trend kao i promena između drugog kvartala tih godina, osim u Hrvatskoj, gde je godišnji rast u avgustu bio znatno niži i iznosio je 4,3%.
Razlog za to je što je indeks naglo skočio između jula i avgusta 2025. godine, što je uticalo i na mesečne i na kvartalne promene.
Jaka konkurencija za malo dostupnih stanova
Ema Roser, direktorka istraživanja stambenog sektora za region EMEA u kompaniji JLL, primetila je da u ukupnim podacima Evrostata za sve zakupe ne vide snažne skokove, ali deluje da je rast i dalje visok i da se ubrzava kod novih izdavanja - što bi moglo da ukazuje na buduće probleme širom tržišta.
"Snažna konkurencija za malo dostupnih stanova za iznajmljivanje u evropskim gradovima pokreće povišen rast cena za nove ugovore o zakupu", rekla je ona.
Dodala je da je trend neravnoteže između ponude i potražnje prisutan širom Evrope, ali da je intenzivniji u gradovima sa najvećim rastom kirija.
Dr Nora Teler, istraživačica u Metropolitenskom istraživačkom institutu u Budimpešti, izjavila je da faktori koji pokreću rast kirija uključuju ekonomske i demografske faktore, kao i ograničenja na strani ponude.
"Dugi periodi niskih kamatnih stopa podsticali su zaduživanje za kupovinu nekretnina do pre nekoliko godina, ali su zatim 2022. troškovi zaduživanja dramatično porasli, što je kupce koji prvi put kupuju stan usmerilo ka sektoru privatnog zakupa", rekla je ona.
Takođe je istakla da finansijalizacija podiže cene: institucionalni investitori, fondovi rizičnog kapitala, investicioni fondovi za nekretnine i vlasnici koji kupuju stanove radi izdavanja sve više posmatraju stanovanje kao finansijsku imovinu, a ne kao socijalno dobro.
BONUS VIDEO:
(MONDO)
