Stambeni krediti sada "čistiji" ali i dalje skupi

Sudeći po onome što se danas nudi klijentima, i komentarima stručnjaka, odgovor je pozitivan, ali... To "ali" je onaj dužan oprez svakog ko se sprema da se obaveže da će imati da banci u sledećih dvadeset ili trideset godina svakog meseca da ratu kredita.

Sada se budući vlasnik nekretnine može uputiti u banku po hipotekarni kredit bez bojazni da će mu banka recimo u petoj godini otplate kredita "u skladu sa promenom poslovne politike" povećati kamatnu stopu, a time i ratu, za 10, 20, ili 30 odsto.

Rate i danas mogu da skoče (čak i da padnu), ali samo kod kredita sa promenljivom (varijabilnom) kamatnom stopom i to pri tačno određenim uslovima – rastom libora,  euribora, belibora ili nekog trećeg ugovorom predviđenog spoljnjeg parametra

Takve stari još je od decembra 2011. godine regulisao Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga, tako da su famozna "poslovna politika banke" ili maglovita odrednica "promena uslova na tržištu", otišle u tamni deo istorije bankarstva u Srba.

"Sitnice" koje su ostale rešavaju se u hodu, poput poslednje izmene propisa, po kojima je konačno bankama zabranjeno da daju kredit sa valutnom klauzulom po jednom, a ratu naplaćuju po drugom kursu – u oba slučaja nepovoljnijim za klijente.

Sa izmenama propisa "nestali" su i mnogi drugi skriveni troškovi kredita koji su dodatno zagorčavali život onima koji su se usudili da u Srbiji uđu u ugovor  sa bankom.

Sada su banke obavezne da klijentu već u ponudi prikažu (gotovo) sve troškove koje će imati uz zaključenje ugovora, i takve uračunuju u efektivnu kamatnu stopu (EKS), meru stope ukupnog troška kredita) kako bi to bilo uporedivo među bankama.

Sada će se u papiru sa ponudom kredita naći i koliko okvirno košta taksa za upis nepokretnosti, koliko overena založna izjava, osiguranje nepokretnosti koja se kupuje, osiguranje života klijenta, koliki je trošak procene vrednosti nekretnine i sl.

Glavni elementi su sada svi "na broju", tako da su neprijatna iznenađenja svedena na najmanju meru. Ali, to ne znači i da ih nema.

Na primer, mnogi korisnici kredita su zatečeni kada im, posle trideset i nešto uplaćenih rata iz banke, najave da bi trebalo da ponovo urade procenu vrednosti hipoteke. I to u "njihovoj", tj. preporučenoj agenciji. Kako taj izdatak može da bude 100 evra, a može i 200 evra, pa tako još desetak puta u roku od 30 godina kredita, nakupi se bar 1.000 evra ekstra troška.

Kada ste razmišljali o kreditu, i obilazili banke ili bar njihove internet prezentacije, svakako ste zapazili iritirajuću stavku "trošak obrade kredita". Ta naknada banci za rađenje posla zbog kog inače postoji, ide od 0,5 do čak 2 odsto od ukupnog iznosa kredita, i na nju ste spremni.

Ali onda ide još jedna, manje uočljiva, stavka – održavanje kredita. Banka vam time naplaćuje to što joj plaćate rate kredita, i taj trošak je izražen kao mali procenat na ukupan preostali kredit. A taj mali procenat na kredit od 50.000 evra kod prvih rata otplate može biti i (dodatnih) 50 evra.

Zbog nametanja obaveznog osiguranja života se možda i ne biste trebali ljutiti na banku, tu vrstu sigurnosti bi ionako trebalo da svako ima nevezano da li ima kredit ili ne, ali i to je trošak. Tih desetak ili dvadesetak evra mesečno su u stvari vaša lična investicija, ali može dodatno iritirati ako banka traži da promenite osiguravajuću kuću u kojoj već imate polisu.

U krajnjem slučaju, kada je pokojni korisnik stambenog kredita bio životno osiguran banka svoja potraživanja namiruje od osiguravajuće kuće i nekretnina prelazi u vlasništvo porodice bez ikakvih daljih obaveza prema banci.

Isti je slučaj i sa obaveznim osiguranjem same nekretnine. Ono se svakako isplati, jer niko ne bi trebalo da se nađe u situaciji da otplaćuje kredit za kuću koja mu je stradala u požaru.

ZATEZNE KAMATE SU "SMRT"

Kad smo već kod stvari i segmenta "ne daj bože", dobro je raspitati se na vreme i o zateznim kamatama ukoliko se "nešto desi" pa malo zakasnite sa vraćanjem poneke rate duga. Te dodatne kamate su papreno skupe, a uz to banke prvo naplaćuju zateznu kamatu, a onda od ostatka naplaćuju kreditnu kamatu i na kraju glavnicu.

Znači, ako se s ratom od 150 evra kasni dve nedelje banka zaračunava zateznu kamatu. Kada se ona uplati banka od nje prvo skine zateznu kamatu, zatim kreditnu kamatu, pa od ostatka naplati glavnicu. Ali sada u tih 150 evra nema dovoljno para za naplaćivanje cele rate glavnice, pa se za taj iznost dug uvećava. Na to onda opet dolaze redovne kamate, pa zatezne i tako ukrug...

Tu je i pitanje mogućnosti i uslova reprogramiranja i refinansiranja duga, ukoliko je nevolja velika pa dug uošte ne može da se plaća u nekom ograničenom periodu. Za slučaj gubitka zaposlenja tu je posebno osiguranje koje je predviđeno ugovorom, za druge slučajeve se razgovara sa bankom.

Vratimo se na vedrije ishode. Svoj dugoročni kredit ne samo da možete da uredno otplaćujete, već i da ga prevremeno vratite. I ovde je promena propisa donela normalnije stanje, jer se ranije banke nisu libile da dobro zarade ni da na tome što im vraćate pozajmicu pre isteka dogovorenog vremena.

Sada nema više lihvarskih kamata na prevremenu otplatu (što je išlo i do dva odsto na ostatak duga, neretko sa nezakonito glavnici pripisanom i kamatom).

"Zakon je i tu jasan, na svaku prevremenu otplatu manju od milion dinara u godinu dana kamate nema, a na veće iznose je maksimalno jedan odsto. Tako preporučujem da svako ko može, i kad god može, vrati banci više od onoga što mu je propisana rata", savetuje profesor Grubišić.

Savet je na mestu, tim pre što se i redovnim vraćanjem rata ne smanjuje ravnomerno i količina uzetog novca. Svako ko je pogledao plan otplate kredita (plan rata) vidi da se prvo u većoj meri isplaćuje predviđena kamata, a manjoj glavnica. Tako da na polovini vremena otplate kredita nije otplaćena i polovina uzete glavnice.

ŠTA POSEBNO ZAGLEDATI

Pre nego što se zaputite ka nekoj banci radi uzimanja kredita, a posebno dugoročnih kredita kakav je stambeni, trebalo bi da budete načisto da li ste sigurni da možete (imate odakle) da uredno kredit vraćate dugi niz godina.

S tim uverenjem u glavi preporučljivo je obići više banaka i uporedite kamate i druge troškove po kreditu. Ne tako retko, ispostaviće se da je banka u kojoj već imate račun i (kreditnu) istoriju najpovoljnija za vas, ali svakako je bolje proveriti.

I na tom koraku kreće prava muka – kako odabrati pravu ponudu. Iako su banke obavezne da daju cenu kredita po ujednačenom principu pominjane efektivne kamatne stope (EKS), razlika još ima. A u tim malim razlikama i skrivenim troškovima kriju se i razlozi što "na papiru" razlika između dve ponude izgleda veća nego što je zaista, ili čak da je jedna ponuda povoljnija od druge a zapravo nije.

Ne treba smetnuti s uma opomenu Latina s početka i sve vreme biti svestan dve stvari – prvo osmeh ljubaznog bankarskog službenika nije osmeh prijatelja već trgovca, i drugo – na kraju važi samo ono što je u ugovoru, a ne što je rečeno u razgovoru u poslovnici.

Banke bi trebalo da vam daju i procenu svih naknada kod drugih (državnih) organa u vezi sa sredstvima obezbeđenja kredita, upisa u registar kod nadležnog organa, pribavljanja izvoda iz zemljišnih knjiga, pribavljanja uverenja, potvrda, dozvola i rešenja nadležnih organa, overa...

"Promenljivih" ima mnogo, skrenućemo pažnju samo na dve – kredit sa varijabilnom kamatnom stopom i pitanje grejs perioda.

Iako na prvi pogled znatno povoljniji zbog manje kamatne stope dugoročni kredit sa promenljivom kamatnom stopom predstavlja prvo kockanje sa bankom. A za banku, u kojoj kretanje svetskih kamatnih stopa prate i procenjuju profesionalci, važi isto pravilo kao i za kockarnicu – "kuća je uvek na dobitku".

Recimo ovog marta se u ponudi varijalbinih hipotekranih kredita u Srbiji može naći kredit sa fiksnom kamatnom stopom manjom od 7%. To je i u svetski okvirima velika kamata na tu vrsu kredita, a još je veća ako se pogleda ponuda iste banke od oko 4,6% varijabilne kamatne stope koja je vezana za kretanje euribora.

Ali (tu dolazi ono čuveno a u ovom slučaju i potencijalno katastrofalno "ali"), treba imati u vidu da je vrednost kamatne stope euribor, po kojoj međusobno trguju evropske banke, trenutno samo oko 0,1% (6M euribor - šestomesečni euribor koji se najčešće koristi kod nas). Pre nepunih šest godina, a to nije dug period kada se uzme u obzir stambeni kredit od 20 ili 30 godina, euribor je bio 5,4%.

Sa nepromenjivom maržom banke od 4,5% i tim euroriborom, danas bi kamatna stopa bila 10%. Pitanje je koliko bi današnjih klijenata to moglo da vraća. Sa londonskom stopom libor je bilo još i gore – 1992 je bila gotovo 12% (šestomesečni libor na evro).

Kada na to dodate i rizik kursa, situacija bukvalno postaje nepodnošljiva. Jer, 2009. godine prosečan kurs evra u Srbiji je bio na nivou 94 dinara za evro a u poslednjih 12 meseci 118,5. To je pad od 26% koje značajno menja kreditno opterećenje za svakog ko prima platu u dinarima a koja je od 2009. porasla sa 337 na 375 evra (samo 11,3%).

Da ne pominjeno to da, ako promenljivi deo kamatne stope mnogo skoči, ni hipoteka više ne pokriva minimalnih 80% vrednosti tako naraslog kreditnog duga, pa se tu problemi multiplikuju.

Sa grejs periodom situacija nije toliko dramatična, ali i tu bi trebalo biti oprezan. Na prvi pogled svakom je stalo da odloži plaćanje rata kredita bar na neko vreme. Zbog toga banke u ponudi imaju poček, ali...

Poček, ili grejs period u kome je klijent uzeo kredit ali mu je otplata odložena za neko vreme (recimo šest meseci ili godinu dana), je dobar instrument samo za biznis kredite. Uzeli se kredit za posao, trebaju vam pare za šoj stotinu "sitnica", pa odložite plaćanje rata dok sam biznis ne počne da "vraća" pare.

Kod kupaca nekretnina nema tog "biznisa koji vraća pare", i u tom slučaju lagodno se živi kada se rate ne plaćaju (plaća se samo kamata ili se i ona dodaje glavnici) ali posle isteka počeka dolaze na naplatu veće rate, a peripd otplate je praktično "skraćen" za grejs period.