Zbog astronomskih cena kvadrata u Srbiji kupcima je primamljivije da kupe neuknjiževnu nekretninu jer se često prodaje po nižoj ceni. Prema zvaničnim podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), više od trećine nekretnina koje su građani kupili za šest meseci ove godine nisu uknjižene. Ako ste se baš nameračili na neki stan ili kuću koja nije uknjižena, stručnjaci savetuju ogroman oprez i upozoravaju da vas čeka velika administrativna zavrzlama.
Kupovina neuknjižene nekretnine nosi sa sobom određene rizike, pre svega treba utvrditi razlog zbog kog stan nije upisan u katastar. Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), više od trećine, odnosno 34 odsto od ukupne vrednosti prometovanih nekretnina ili 1,1 milijardi evra, ostvareno je na delimično regulisanom tržištu – odnosno nisu uknjižene.
Čak 21.784 nekretnine koje su u Srbiji prodate tokom prošle godine nisu ispunjavale uslove da budu upisane u Katastar nepokretnosti. Agentkinja za nekretnine Katarina Lazarević takođe navodi da je u statistici RGZ najveći broj nekretnina koje su legalne, ali još uvek nisu upisane u Katastar. Sagovornica napominje da postupak legalizacije pada na teret prodavca, jer on prvo mora da ozakoni objekat da bi mogao da ga proda.
Sa druge strane, postupak uknjižbe ne mora padati na teret prodavca, posebno ako se radi o stanu koji je u izgradnji. To može biti i stvar dogovora između kupca i prodavca.
Kreditni kupci
Lazarević ističe da banka neće odobriti kredit za nekretninu koja nema sve potrebne dozvole. Međutim, ukoliko nekretnina ima upotrebnu dozvolu a još uvek nije upisana u Katastar – takav kredit banka odobrava. "Bitno je da nekretnina ima upotrebnu dozvolu, a uknjižba se onda rešava lako", priča sagovornica.
U suštini, notar kada overava dokumentaciju o stanu, šalje Katastru dokumentaciju kako bi se nekretnina legalizovala, a iz Katastra procenjuju da li su se stekli uslovi za uknjižbu. Kako priča agentkinja za nekretnine, taj postupak košta oko 5.000 dinara.
Stavljanje nekretnine pod hipoteku
Agentkinja ističe da nekretnina koja nije upisana u Katastar, ne može da bude stavljena pod hipoteku. "Između dva stana koja oba imaju upotrebnu odzvolu, ali je jedan uknjižen a drugi nije – osnovna razlika je ta što se na uknjiženim stanovima može uspostaviti hipoteka, a na neuknjiženim ta mogućnost ne postoji", priča Lazarević.
Advokatica Tijana Vladisavljević kaže da najpre treba razumeti da nisu sve neuknjižene nekretnine iste. Važno je, kako kaže, da kupac proveri da li se radi o legalnoj ili o nelegalnoj neuknjiženoj nekretnini. Kako je objasnila, u legalne neuknjižene nekretnine spadaju stanovi, su izgrađeni u skladu sa svim dozvolama, ali su tek izgrađeni i još uvek nisu upisani u katastru. Takođe, u tu kategoriju mogu da spadaju i stari stanovi koji imaju urednu svu dokumentaciju i koje je najčešće moguće relativno lako uknjižiti, ali to još uvek nije urađeno.
Kada je reč o legalizaciji nelagalnih objekata, advokatica je objasnila da je neophodno ispuniti 'bar minimume' zakona. "Iako je shodno zakonu i nelegalne objekte moguće legalizovati, ako zadovoljavaju bar minimalne zakonske uslove, i tako uknjižiti, postupci ozakonjenja za sad većinom tapkaju u mestu. Kao podgrupa se mogu izdvojiti nekretnine koje nije moguće legalizovati ni uknjižiti – na primer bespravni objekti sagrađeni posle 2015. godine. Oni se ne mogu ni legalno kupiti", objašnjava Vladisavljević.
Ona ističe da je savet većine advokata da kada postoji mogućnost da se sa postojećom dokumentacijom stan uknjiži pre kupovine – da se to i učini.
BONUS VIDEO:
(MONDO/Nova)