Sa rastom građevinskih aktivnosti raste i potražnja za stanovima u izgradnji. Kupovina stana u izgradnji ima niz prednosti, ali sa sobom nosi i određenje rizike, jer se kupuje budući stan, odnosno nepokretnost čija gradnja još nije počela ili je u postupku izgradnje.
Ono što kupce opredeljuje za kupovinu stana u izgradnji u odnosu na starogradnju jeste nešto niža cena kvadrata koja zavisi od stepena izgrađenosti objekta.U početnim fazama cena je po pravilu najniža, a kako raste stepen izgrađenosti objekta raste i cena stanova u izgradnji. Bitan motiv je ipravo na povraćaj PDV-a za kupce prvog stana. Dodatne prednosti su svakako i mogućnost ugovaranja plaćanja kupoprodajne cene na rate prema dinamici gradnje i mogućnost modifikacije radova prema ličnim potrebama i estetskim standardima kupca.
Sa druge strane, rizik se ogleda u neizvestosti da li objekat zaista biti izgrađen i da li će to biti učinjeno u ugovorenim rokovima.Tek po završetku objekta i tehničkog pregleda, nakon dobijene upotrebne dozvole, investitor podnosi zahtev za uknjižbu objekta sa svim njegovim posebnim delovima (stanovima), nakon čega se kupac može uknjižiti kao vlasnik stana koji je kupio.
Kako bi se rizici koji prate kupovinu stana u izgradnji sveli na minimum, preporuka je da se konsultuju stručna lica, izvrši provera investitora i izvrši uvid u postojeću dokumentaciju.
Pogledajte novogradnju u Srbiji ovde.
Provera investitora
Investitor je u najvećem broju slučajeva privredno društvo, te su određeni podaci brzo i lako dostupni. Tako se na sajtu Agencije za privredne registre može proveriti kada je konkretno privredno društvo osnovano, za obavljanje koje delatnosti je društvo registrovano, ko je zakonski zastupnik društva sa kojim se zaključuju predugovor i ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, kao i ostali podaci. Na istom sajtu su dostupni finanskijski izveštaji investitora.
Na sajtu Narodne banke Srbije se mogu proveriti poslovni računi privrednog društva, odnosno dobiti podaci da li su računi investitora bili u blokadi, u kom periodu i za koji iznos, što su značajne informacije vezane za poslovanje investitora.
Preporuka je i raspitati se o prethodnim projektima investitora i iskustvima ranijih kupaca - da li su ispoštovani rokovima, da li su korišćeni materijalni ugovorenog kvaliteta i sl.
Sve navedene informacije treba da pruže konkretniju sliku o tome da li se radi o investitoru čije je poslovanje uspešno i stabilno.
Provera katastarske parcele
Sledeći korak je izvršitiproveri katastarske parcele na kojoj se gradi objekat, što se može učiniti na sajtu Republičkog geodetskog zavoda. Neophodno je utvrditi da li je investitor upisan kao nosilac odgovarajućeg prava na konkretnom zemljištu. Ukoliko je, pak, treće lice upisano kao nosilac prava na zemljištu, investitor sa tim licem mora imati zaključen ugovor o suinvestiranju, te je potrebno izvršiti uvid u taj ugovor.
Provera dokumentacije
U pogledu dokumentacije koja se odnosi na budući objekat, bitno je da se izvrši uvid u rešenja o izdavanju odobrenja za izgradnju predmetnog objekta (građevinsku dozvolu), čiji su sastavni delovi idejni projekat i lokacijska dozvola. Pre početka građenja, investitor je dužan da izvrši prijavu radova i uplatu naknade za uređenje gradskog građevinskog zemljišta.
Zaključak
Imajući u vidu sve navedeno, procena rizika kupovine nepokretnosti u fazi izgradnje zahteva aktivan pristup kupca koji treba da proveri sve relevantne okolnosti prilikom donošenja odluke. U fazi zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji, rizik se dodatno ublažava jasnim definisanjem obaveza, rokova i sankcija za njihovo nepoštovanje.
Autor: Nina Zdravković - Advokatska komora Beograda