Kupovina stana ili kuće često se finansira zajedničkim novcem supružnika, vanbračnih partnera, članova porodice ili prijatelja. Ipak, postoji velika razlika između učestvovanja u plaćanju kupoprodajne cene i sticanja prava svojine na nekretnini.
Osoba koja je dala novac za kupovinu neće nužno postati vlasnik stana ili kuće. Presudno je ko je u kupoprodajnom ugovoru naveden kao kupac i ko će na osnovu tog ugovora biti upisan u katastar nepokretnosti.
Iz Advokatske kancelarije "Radoičić i saradnici" objasnili su za MONDO kako funkcioniše kupovina jedne nekretnine kada u njoj učestvuje više osoba, kako se određuju suvlasnički udeli i kakve posledice mogu nastati ako je samo jedna osoba upisana kao vlasnik.
Jedan stan može da ima tri ili više kupaca
Kupoprodajni ugovor za stan ili kuću može imati tri kupca, pa čak i veći broj njih, naveli su iz Advokatske kancelarije "Radoičić i saradnici" za MONDO.
Ne postoji propis kojim je određen maksimalan broj osoba koje mogu da učestvuju u jednom kupoprodajnom ugovoru. Ova mogućnost proizlazi iz opštih načela Zakona o obligacionim odnosima, pre svega iz načela autonomije volje.
Prema tom načelu, ugovorne strane slobodno uređuju svoje međusobne odnose, pod uslovom da njihov dogovor nije suprotan prinudnim propisima, javnom poretku i dobrim običajima.
"Prema propisima Republike Srbije, kupoprodajni ugovor može imati tri kupca, ali i veći broj njih, a svi mogu biti upisani u katastar nepokretnosti kao suvlasnici sa različitim idealnim suvlasničkim udelima", navode iz Advokatske kancelarije "Radoičić i saradnici" za MONDO.
Suvlasnici ne moraju da imaju jednake udele
Kupci mogu sami da dogovore koliki će deo nekretnine pripasti svakome od njih. Zakon ne propisuje da njihovi udeli moraju da budu jednaki.
To znači da jedna osoba može da stekne 50 odsto prava svojine, druga 30, a treća 20 odsto. Moguće je ugovoriti i da svako od troje kupaca bude vlasnik po jedne trećine nekretnine.
Dogovoreni udeli trebalo bi jasno da budu navedeni u kupoprodajnom ugovoru kako bi kasnije bili upisani u katastar.
Članom 13. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da više osoba može imati pravo svojine na istoj stvari, pri čemu se pravo svakog suvlasnika određuje njegovim idealnim suvlasničkim udelom.
Ako suvlasnički delovi nisu precizno određeni, prema zakonskoj pretpostavci smatraće se da su jednaki.
"To znači da kupci mogu ugovoriti različite suvlasničke udele u skladu sa svojim dogovorom. Na primer, jedan kupac može steći 50 odsto prava svojine, drugi 30, a treći 20 odsto. Moguće je ugovoriti i jednake udele, ali zakon ne propisuje obavezu da oni budu isti", rekli su iz ove advokatske kancelarije za MONDO.
Jedna trećina stana ne znači vlasništvo nad jednom sobom
Iz Advokatske kancelarije "Radoičić i saradnici" naglašavaju da suvlasnički udeo predstavlja idealni deo prava svojine, a ne fizički izdvojen deo nekretnine.
Osoba koja je vlasnik jedne trećine stana zato nije automatski vlasnik jedne određene sobe. Ona ima pravo svojine na celoj nekretnini, ali u obimu svog idealnog udela.
"Lice koje poseduje, na primer, jednu trećinu stana nije vlasnik određene sobe ili drugog fizički određenog dela stana, već ima pravo svojine na celoj nepokretnosti u obimu svog idealnog udela", objasnili su advokati za MONDO.
Način korišćenja nekretnine suvlasnici mogu međusobno da urede dogovorom, ali takav dogovor nije isto što i fizička podela vlasništva.
Kada kupci zvanično postaju vlasnici?
Kupoprodajni ugovor najpre mora da bude potvrđen, odnosno solemnizovan kod nadležnog javnog beležnika. Međutim, samo potpisivanje i potvrđivanje ugovora ne predstavljaju poslednji korak.
Pravo svojine na nekretnini stiče se upisom u katastar, osim u pojedinim slučajevima za koje je zakonom drugačije određeno.
Iz kancelarije se pozivaju na član 6. Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova, prema kojem se upisom u katastar stiču, prenose, ograničavaju ili prestaju pravo svojine i druga stvarna prava na nepokretnostima.
Članom 7. istog zakona propisano je da se pravo svojine može upisati kao svojina, susvojina ili zajednička svojina. Susvojina se upisuje u korist suvlasnika sa određenim idealnim udelima u odnosu na celinu nekretnine.
Zbog toga je važno da podaci u kupoprodajnom ugovoru odgovaraju stvarnom dogovoru kupaca, uključujući i procenat nekretnine koji pripada svakome od njih.
"Nema pravne prepreke da tri ili više kupaca budu upisani kao suvlasnici iste nepokretnosti sa različitim idealnim udelima, ukoliko je to predviđeno kupoprodajnim ugovorom", navode sagovornici MONDA.
Više ljudi može da plati stan, a da vlasnik bude samo jedan
Potpuno drugačija situacija nastaje kada više osoba daje novac za kupovinu, ali je u kupoprodajnom ugovoru kao kupac navedena samo jedna osoba.
Takva kupovina je pravno moguća. Jedna osoba može da bude jedini kupac i vlasnik, iako su joj članovi porodice, partner ili prijatelji pomogli da plati nekretninu.
Međutim, samo davanje novca ne stvara automatski pravo svojine.
"Sa pravnog aspekta potrebno je razlikovati finansiranje kupovine nepokretnosti od sticanja prava svojine. Samo učešće u plaćanju kupoprodajne cene ne znači da lice automatski stiče pravo svojine na nepokretnosti", upozoravaju iz Advokatske kancelarije za MONDO.
Ako je u ugovoru kao kupac navedena samo jedna osoba, ona će biti upisana kao jedini vlasnik u katastar. Prema trećim licima upravo će se ta osoba smatrati nosiocem prava svojine, bez obzira na to što je još neko učestvovao u plaćanju.
Davanje novca nije isto što i kupovina vlasničkog udela
Osoba koja je dala deo novca, ali nije navedena u kupoprodajnom ugovoru niti upisana u katastar, nema automatski vlasnički udeo na stanu ili kući.
Njena eventualna prava zavise od toga po kom osnovu je novac dat.
Novac je mogao da bude:
- pozajmljen osobi koja je kupila nekretninu;
- poklonjen kupcu;
- uložen na osnovu posebnog međusobnog dogovora;
- dat sa namerom da osoba zauzvrat stekne deo nekretnine.
Svaka od ovih situacija ima drugačije pravne posledice. Zato je važno da postoji pisani dokument iz kojeg se može utvrditi da li je novac dat kao zajam, poklon ili kao ulaganje radi sticanja vlasničkog udela.
Ako je reč o zajmu, osoba koja je dala novac može da zahteva njegov povraćaj pod ugovorenim uslovima. Međutim, potraživanje novca nije isto što i pravo svojine na samoj nekretnini.
"Prava tih lica mogu proizaći iz ugovora o zajmu, poklonu ili nekog drugog obligacionopravnog osnova. Međutim, takva prava imaju samo obligacionopravni karakter i ne predstavljaju pravo svojine na samoj nepokretnosti", navode advokati za MONDO.
Najveći problem nastaje kada nema pisanog dokaza
Ovakve situacije često završavaju pred sudom kada ne postoji pisani dokaz o tome zašto je određena osoba dala novac za kupovinu nekretnine.
Osoba koja nije upisana kao vlasnik tada mora da dokazuje da je učestvovala u finansiranju, ali i po kom osnovu je novac dala.
U dokazivanju mogu da se koriste:
- ugovor ili druga potpisana isprava;
- izvodi iz banke i dokazi o izvršenim uplatama;
- poruke i elektronska prepiska između učesnika;
- potvrde o predaji novca;
- iskazi svedoka;
- druga dokumentacija koja pokazuje šta je bilo dogovoreno.
Čak i kada postoji dokaz da je novac uplaćen, može ostati sporno da li je to bila pozajmica, poklon ili ulaganje radi sticanja dela vlasništva.
"Ukoliko ne postoji pisani dokaz o tome po kom osnovu je neko dao novac za kupovinu nepokretnosti, kasnije dokazivanje može biti složeno i zavisiće od raspoložive dokumentacije, bankarskih transakcija, eventualne prepiske među učesnicima, iskaza svedoka i drugih dokaza", objašnjavaju iz Advokatske kancelarije "Radoičić i saradnici".
Porodično poverenje može da se pretvori u sudski spor
Problemi najčešće nastaju kada nekretninu zajedno finansiraju članovi porodice, emotivni partneri ili prijatelji.
U tim odnosima se često polazi od poverenja, zbog čega učesnici ne zaključuju poseban ugovor niti insistiraju da njihovo ulaganje bude evidentirano u kupoprodajnom ugovoru.
Spor može da nastane nakon razvoda, prestanka vanbračne zajednice, raskida emotivne veze, porodične svađe, smrti osobe upisane kao vlasnik ili pokretanja ostavinskog postupka.
Ako je samo jedna osoba upisana kao vlasnik, druga osoba može se naći u situaciji da sudskim putem dokazuje da je dala novac i pokušava da ostvari pravo na njegov povraćaj ili drugo pravo koje proizlazi iz njihovog dogovora.
To može biti naročito teško ako je novac predat u gotovini i bez pisanog traga.
"U praksi upravo ovakve situacije često predstavljaju izvor sudskih sporova. To je posebno slučaj kod članova porodice, vanbračnih partnera ili prijatelja, jer se u takvim odnosima često polazi od međusobnog poverenja bez odgovarajuće pravne dokumentacije", rekli su sagovornici MONDA.
Kako se kupci mogu pravno zaštititi?
Najsigurnije je da se vlasnički odnosi urede u trenutku kupovine, a ne tek kada dođe do svađe ili prekida odnosa.
Ako više osoba zajednički kupuje nekretninu i dogovor je da svaka od njih postane vlasnik, sve bi trebalo da budu navedene kao kupci u kupoprodajnom ugovoru. U ugovoru bi trebalo precizno odrediti i koliki udeo pripada svakom kupcu.
Ako jedna osoba treba da bude jedini vlasnik, dok joj druge osobe pozajmljuju ili poklanjaju novac, i taj odnos bi trebalo urediti odgovarajućim pisanim ugovorom, poručuju.
Bankarske transakcije su sigurnije od predavanja novca u gotovini jer ostavljaju trag o uplati. Ipak, sam dokaz o uplati ne mora biti dovoljan ako nije jasno naznačeno po kom osnovu je novac prebačen.
"Sa stanovišta pravne sigurnosti, preporučljivo je da stvarni imovinski odnosi budu uređeni već u trenutku kupovine nepokretnosti", poručuju iz Advokatske kancelarije "Radoičić i saradnici".
Stanje u katastru treba da odgovara stvarnom dogovoru
Najvažnija preporuka advokata jeste da ono što piše u kupoprodajnom ugovoru i katastru odgovara onome što su osobe koje učestvuju u kupovini zaista dogovorile.
Ako je dogovor da tri osobe budu vlasnici, sve tri treba navesti u ugovoru i upisati u katastar sa odgovarajućim udelima.
Ako je dogovor da samo jedna osoba bude vlasnik, potrebno je jasno urediti zbog čega su ostale osobe dale novac i da li imaju pravo da zahtevaju njegov povraćaj.
"Uvek je preporučljivo da stanje evidentirano u kupoprodajnom ugovoru i u katastru nepokretnosti odgovara stvarnom dogovoru i stvarnim vlasničkim odnosima između svih lica koja učestvuju u kupovini nepokretnosti", zaključuju iz Advokatske kancelarije "Radoičić i saradnici" za MONDO.
BONUS VIDEO:
(MONDO)