Porez na prenos apsolutnih prava, sve što treba da znate - Kad i kako se obračunava, ko ga plaća, a ko je oslobođen

Porez na prenos apsolutnih prava jeste porez koji se plaća kod prenosa uz naknadu:

Kada je konkretno reč o prenosu prava svojine na stanu uz naknadu, porez na prenos apsolutnih prava plaća se na prenos prava svojine na stanu po ugovoru o kupoprodaji na koji se ne plaća porez na dodatu vrednost, osim u slučajevima za koje je Zakonom propisano pravo na poresko oslobođenje.

Navedeno podrazumeva dve stvari:

1. Porez na prenos apsolutnih prava plaća se prilikom kupovine stana u „starogradnji“, odnosno stana koji je u vlasništvu fizičkog lica, dok se prilikom kupovine stana direktno od investitora plaća porez na dodatu vrednost (PDV). Ova dva poreza se međusobno isključuju, te se plaća ili jedan ili drugu u zavisnosti o toga da li se stan kupuje direktno od investitora koji je u sistem PDV-a ili ne.

2. Zakon o porezima na imovinu predviđa uslove pod kojima se za kupca prvog stana može ostvariti pravo na oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava.

Zbog različitih poreskih stopa, za poreskog obveznika je, upravo, najznačajnija informacija da li se za konkratan stan plaća porez na prenos apsolutnih prava (2,5%) ili PDV (10%). Dodatno, kada kupac kupuje svoj prvi stan, od posebnog značaja su informacije koje se tiču uslova i načina ostvarivanja prava na poresko oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava.

Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava?

Prema Zakonu obveznik poreza na prenos apsolutnih prava jeste prodavac.

Međutim, u praksi se ustalilo kao pravilo da ovu obavezu na sebe preuzima kupac tako što u samom ugovoru o kupoprodaji ugovorne strane saglasno konstatuju da je plaćanje ovog poreza obaveza kupca.

Dakle, ukoliko je dogovor kupca i prodavca da kupac snosi porez na prenos apsolutnih prava, ta obaveza kupca se mora definisati ugovorom o kupoprodaji.
U tom slučaju potrebno je da prodavac ovlasti kupca da samostalno preduzme sve radnje pred nadležnom poreskom upravom u postupku utvrđivanja i regulisanja poreza na prenos apsolutnih prava, uključujući i ostvarivanje prava na poresko oslobođenje za kupca prvog stana.

Kako se obračunava porez na prenos apsolutnih prava?

Danom zaključenja ugovora o kupoprodaji stana nastaje obaveza plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava i on iznosi 2,5% od ugovorene vrednosti nepokretnosti, ako ona nije niža od tržišne.

U slučaju da nadležni poreski organ oceni da je ugovorena cena niža od tržišne, ima pravo da u roku od 60 dana od dana prijema poreske prijave utvrdi poresku osnovicu u visini tržišne vrednosti i u odnosu na tu vrednost obračuna porez.

Ako kao primer uzmemo da je ugovorena cena stana 120.000 evra, porez na prenos apsolutnih prava će iznositi 2,5% od te vrednosti, dakle 3.000 evra.

Oslobađanje od plaćanja poreza ne prenos apsolutnih prava za prvi stan

Pravo na oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava može se ostvariti kada se pravo svojine na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi (odnosno svojinskom udelu na istim) prenosi ugovorom o kupoprodaji fizičkom licu koje kupuje prvi stan, i ispunjava sledeće uslove:

• da je punoletno fizičko lice,
• da je državljanin Republike Srbije,
• da ima prebivalište na teritoriji Republike Srbije u trenutku zaključenja ugovora,
• da u periodu od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji kojim stiče prvi stan NIJE IMAO u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije.
• da nije u pitanju kupac na osnovu čije kupovine prvog stana je već ostvareno pravo na refundaciju (povraćaj) PDV-a ili poresko oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava.

Porez na prenos apsolutnih prava se ne plaća za površinu koja za kupca prvog stana iznosi do 40m2, a za svakog člana njegovog porodičnog domaćinstva do 15m2.

Uslovi koji moraju biti ispunjeni za člana porodičnog domaćinstva kupca prvog stana za koga se ostvaruje pravo na poresko oslobođenje jesu sledeći:

• da je član porodičnog domaćinstva kupca prvog stana: kupčev supružnik, kupčeva deca i usvojenici, deca i usvojenici kupčevog supružnika, kupčevi roditelji i usvojitelji, roditelji i usvojitelji kupčevog supružnika
• da od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji kojim kupac stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije,
• da za tog člana porodičnog domaćinstva već ranije ostvareno pravo na refundaciju (povraćaj) PDV-a ili poresko oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava.

Važno je istaći da se pravo na poresko oslobođenje za člana porodičnog domaćinstva može priznati samo za člana koji je u momentu zaključenja kupoprodajnog ugovora imao prijavljeno prebivalište na istoj adresi kao i kupac prvog stana.

Kako je poresko oslobođenje vezano i ograničeno kvadraturom stana, ukoliko kupac prvog stana kupuje stan od 70m2, a oslobođenje se ostvaruje za još dva člana porodičnog domaćinstva, u tom slučaju se ostvaruje oslobođenje za celokupnu kvadraturu (40m2 za kupca prvog stana + 2 puta po 15m2 za oba člana porodičnog domaćinstva = 70m2).

Ukoliko je, pak, u istoj situaciji kvadratura stana 90m2 porez na prenos prava apsolutnih prava se plaća na razliku površine kupljenog stana i površine za koju se ostvaruje poresko oslobođenje, u ovom slučaju na površinu od 20m2 (90m2 -70 m2).

Ostvarivanje prava na oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava

U odnosu na raniji period kada je sam poreski obveznik bio dužan da podnese poresku prijavu za porez na prenos apsolutnih prava i dostavi dokaze o ispunjenosti uslova za poresko oslobođenje za kupca prvog stana, sada je javni beležnik koji overi ugovor o kupoprodaji nepokretnosti dužan da ugovor zajedno sa dokazima od značaja za utvrđivanje poreske obaveze, odnosno izjavom kupca stana da kupuje prvi stan dostavi nadležnom katastru, a katastar potom nadležnom poreskom organu.

Poreska uprava je dalje dužna da po službenoj dužnosti pribavi sve podatke o kojima se vodi službena evidencija, a koji su neophodni za odlučivanje. Ako službenu evidenciju vodi drugi organ (npr. izvod iz matične knjige rođenih, uverenje o državljanstvu i sl.) Poreska uprava će da zatraži podatke, a zamoljeni organ da ih ustupi u roku od 15 dana.

Ako obveznik u ostavljenom roku ne dostavi dokaze, odnosno izjavu kupca da kupuje prvi stan, smatraće se da obveznik ne raspolaže dokazima, odnosno da izjava nije podneta i da obveznik nema pravo na poresko oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava.

Dakle, neophodno je da kupac prvog stana na propisanom obrascu overi izjavu da kupuje prvi stan za sebe ili za sebe i članove svog domaćinstva, a potom javni beležnik ugovor o kupoprodaji stana sa izjavom kupca prvog stana dostavlja poreskoj upravi koja po službenoj dužnosti pribavlja ostalu dokumentaciji neophodnu za odlučivanje.

U praksi smo svedoci da neke poreske uprave nisu ažurne u postupanju, te je preporuka da poreski obveznik proveri kod nadležne poreske uprave da li su po službenoj dužnosti pribavljeni svi podaci neophodni za odlučivanje i eventualno sam pribavi dokumentaciju koja nedostaje kako bi svoje pravo na poresko oslobođenje ostvario u što kraćem roku.

Napominjemo i da će, prema najnovijim izmenama i dopunama Zakona o porezima na imovinu počev od 01.01.2025. godine, jedinice lokalne samouprave od Poreske uprave u celosti preuzeti poslove utvrđivanja, naplate i kontrole poreza na prenos apsolutnih prava.

Kad obveznik javnom beležniku nije dostavio sve dokaze od značaja za utvrđivanje poreske obaveze, a koje nadležni poreski organ ne može pribaviti, odnosno kad nije dostavio izjavu kupca da kupuje prvi stan, obveznik je dužan da ih na zahtev poreskog organa dostavi tom organu u ostavljenom roku.

Zaključak i saveti

• Prilikom kupovine stana je bitno razumeti da li se u konkretnom slučaju plaća porez na prenos apsolutnih prava ili porez na dodatu vrednost (PDV) zbog različitih poreskih stopa.
• Važno je biti upoznat sa tim da je obveznik poreza na prenos apsolutnih prava po zakonu prodavac i da drugačiji dogovor ugovornih strana zahteva da se u samom ugovoru o kupoprodaji stana definiše da je plaćanje ovog poreza obaveza kupca. U vezi sa tim potrebno je i da prodavac ovlasti kupca na samostalno preduzimanje svih radnji pred poreskim organom u postupku utvrđivanja i plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava.
• Od najvećeg značaja su svakako informacije koje se tiču uslova i načina za oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava za kupca prvog stana. U interesu poreskog obveznika je da na potpun i sveobuhvatan način bude upoznat da li može ostvariti poresko oslobođenje, na koji način i šta u konkretnom slučaju takvo poresko oslobođenje za njega znači u finansijskom smislu. Takođe, u odnosu na člana porodičnog domaćinstva kupca prvog stana bitno je donetu promišljenu odluku da li ostavriti poresko oslobođenje i po osnovu tog člana ili to pravo sačuvati za neko njegovo kasnije sticanje.