- Visoke kamatne stope i skuplji krediti povećavaju pritisak na tržište nekretnina, dok su domaćinstva sve manje zaštićena fiksnim hipotekama i potrošenom ušteđevinom.
- Istovremeno, veća ponuda novoizgrađenih stanova daje kupcima jaču pregovaračku moć i menja odnos snaga na tržištu.
Rastući prinosi na državne obveznice ugrožavaju javne finansije, ali će istovremeno promeniti i tržište nekretnina. Na kraju krajeva, kamatna stopa na većinu američkih hipoteka blisko prati desetogodišnji prinos na trezorske obveznice, koji je sada oko 5% i na najvišem je nivou u poslednje dve decenije. Nemački hipotekarni zajmodavci određuju cene na osnovu dugoročnih državnih obveznica, a slična je situacija i u drugim bogatim ekonomijama. Ukoliko kamatne stope ostanu visoke, a kamoli ako dodatno porastu, splet različitih faktora mogao bi da označi dug period slabosti za cene stanova, piše Economist.com.
Nakon poslednjeg skoka troškova zaduživanja u periodu 2022-2023. godine, globalno tržište nekretnina je iz njega izašlo iznenađujuće neoštećeno. Čak i kada se uračuna inflacija iz poslednjih godina, cene kuća u razvijenom svetu su samo 4% ispod svog istorijskog maksimuma. Istina, pojedina tržišta su se poljuljala. U Novom Zelandu, gde se tržište nekretnina potpuno odvojilo od ekonomskih osnova tokom pandemije koronavirusa, realne vrednosti domova pale su za 25% u odnosu na svoj vrhunac. Nemačko tržište, koje je obično dosadno stabilno, takođe je zabeležilo pad.
Ipak, mnoga druga mesta doživljavaju neku vrstu buma na tržištu nekretnina. Realne cene kuća u Australiji blago su iznad svog pandemijskog vrhunca. U najluksuznijim delovima San Franciska, naseljima gde Sem (Altman), Džensen (Huang) i drugi moguli veštačke inteligencije imaju domove, cene kuća su u protekloj godini porasle za 20%. Neka tržišta su čak i "zdravija" (za vlasnike) ili manje pristupačna (za kupce). Neko ko je imao dovoljno predviđanja da kupi kuću u Portugaliji tokom mračnih dana dužničke krize evrozone 2013. godine, sada bi posedovao imovinu vrednu skoro 200% više u realnom iznosu.
Niko ne zna kakav će biti budući tok kamatnih stopa, ali su investitori zabrinuti za tržište nekretnina. U Americi, akcije kompanija povezanih sa nekretninama (kao što su građevinske firme) od juna ostvaruju rezultate koji su za 16 procentnih poena slabiji od šireg tržišta. Banka UBS procenjuje da će sledeće godine profitabilnost britanskih građevinara pasti na najnižu stopu od posledica globalne finansijske krize (2007-09). Čak i u Australiji, gde naizgled ništa ne može srušiti tržište nekretnina, cene akcija građevinskih kompanija su pale 10% u odnosu na svoje nedavne maksimume. Tri faktora ukazuju na to da je tržište nekretnina u bogatom svetu ranjivo na više stope: hipoteke, finansije domaćinstava i ponuda.
Prvo, pogledajmo hipoteke. Domaćinstva su u poslednji šok ušla neobično dobro zaštićena. Tokom pandemije, mnogi Amerikanci su refinansirali svoje kredite, fiksirajući ih na 3% na 30 godina. Australijanci su žurili da uzmu hipoteke sa fiksnom kamatnom stopom, koje je centralna banka praktično subvencionisala u odnosu na one sa varijabilnom (zahvaljujući opciji dugoročnog finansiranja kojom je komercijalnim bankama pozajmljivala novac po najnižim stopama za fiksne rokove). U Velikoj Britaniji, do 2022. godine manji deo hipotekarnih kredita imao je fiksne stope na više od deset godina – što se nekada smatralo jednako verovatnim kao i dobijanje fotografije čudovišta iz Loh Nesa u visokoj rezoluciji. Te "fiksne" stope nudile su zaštitu dok su kamatne stope rasle.
Vlasnici hipoteka danas imaju znatno manju zaštitu. U većini zemalja za koje postoje pouzdani podaci, domaćinstva su uzela proizvode sa varijabilnom kamatnom stopom, nadajući se da će stope pasti. U Australiji je udeo hipotekarnih kredita sa fiksnom stopom pao sa skoro 40% u 2022. godini na oko 5%. U Kanadi se udeo onih sa varijabilnom stopom udvostručio u odnosu na nivo iz 2020. Čak i u Americi, zemlji večnog fiksiranja hipoteka, udeo stambenog duga sa prilagodljivim stopama je viši nego 2021. godine. A ona domaćinstva koja nastavljaju da fiksiraju svoje hipoteke, često to rade na kraći period. Procenjuje se da prosečan Britanac koji sada fiksira svoju hipoteku to čini na 2,4 godine, što je pad u odnosu na nedavni maksimum od 2,7 godina. Pad u Kanadi izgleda znatno strmiji.
Drugi oslonac tokom 2022. i 2023. godine bio je novac u gotovini. Tokom karantina, izdašna državna davanja ostavila su domaćinstvima u bogatom svetu "višak" ušteđevine od oko 5 biliona dolara (ili jednu desetinu tadašnjeg BDP-a). Ljudi su se žalili na "krizu troškova života" kako su cene i kamatne stope rasle, ali su mnogi mogli da iskoriste ovu zalihu kako bi sastavili kraj sa krajem. Danas je taj višak ušteđevine potrošen. Prema istraživanju koje je objavila filijala američke centralne banke (FED) iz San Franciska, Amerikanci su do sredine 2024. godine potrošili svojih 2 biliona dolara zaliha. U Evropskoj uniji depoziti domaćinstava sada vrede 67% BDP-a, što je pad u odnosu na nedavni maksimum od 77%.
Treći i poslednji stub podrške cenama odnosi se na ponudu nekretnina. Rast kamatnih stopa od 2022. do 2023. godine usledio je nakon dugog perioda izuzetno spore stambene izgradnje. Talas milenijalaca koji su se nadali da će od iznajmljivanja preći na vlasništvo imao je malo izbora osim da plati za ono malo ponude što je postojalo.
Međutim, uprkos višim stopama poslednjih godina, stambena izgradnja u većini uzorkovanih zemalja ostaje veća nego sredinom prošle decenije. Banke su jake, a različiti pokreti za zaštitu prava građana primorali su lokalne vlade da ublaže pravila planiranja i gradnje. U poslednjih pet godina Amerika je dobila 7,3 miliona domova, u poređenju sa 6,1 miliona u pet godina pre toga. U Oklendu, najvećem gradu na Novom Zelandu, lokalni političari progurali su broj stambenih dozvola na 16.000 prošle godine, što je ogroman rast u odnosu na period pre pandemije. Broj stambenih jedinica za prodaju nastavlja da raste, dajući kupcima veću pregovaračku moć. Prvi put posle više godina, tržište nekretnina možda više neće biti sigurna, jednosmerna opklada.
BONUS VIDEO: