Godišnja staristika pokazuje da se u Srbiji nekoliko desetina hiljada stanova kupi stambenim kreditima, iz čega proizilazi da se na tržištu sve više nalaze i one nekretnine koje su pod hipotekom. To ne znači da se one ne mogu naći u prodaji već, savetuju stručnjaci, budući kupci moraju dobro proveriti papirologiju pre kupovine, kako bi se izbegle eventualne zloupotrebe i prevare.
Nedavni pokušaj iseljavanja stanara cele zgrade na Zvezdari, zbog duga koji je navodno napravio investitor prema izvođaču radova, doveo je ponovo u fokus pitanja ovlašćenja izvršitelja, i u ovom slučaju konkretno, kako je moguće da drugo lice trpi posledice zbog tuđih dugovanja?
S tim pitanjima obratili smo se stručnjacima kako bismo istražili da li je prodaja nekretnine pod hipotekom moguća, šta bi trebalo proveriti tokom procesa kupovine i na kraju, ako se desi prevara, koji pravni alati su oštećenima na raspolaganju.
"Za dugove koje je napravio investitor, ako je on prodao stanove i ako su stanovi bili u njegovom vlasništvu u trenutku prodaje, kupac nema nikakve veze sa dugovanjem investitora, odnosno sa potraživanjem nekog trećeg lica prema investitoru, nevezano da li investitor priznaje dug ili ne", izjavio je za MONDO advokat Lazar Borozan, uz napomenu da bi o slučaju pokušaja iseljavanja stanara iz zgrade na Zvezdari ipak morao da se upozna detaljnije sa predmetom.
Kako je objasnio, kupac je stekao pravni osnov za vlasništvo zaključenjem ugovora, a upisom u Katastar pravno-formalno to i potvrdio.
"U svakom slučaju, ako je u trenutku prodaje nekretnina bila investitorova, tu nema načina da se prebacuje dug i oduzimaju stanovi. Teoretski, da je na primer, taj poverilac od investitora, imao hipoteku na tom stanu koji je prodat, onda bi hipoteka pratila i novog kupca", objasnio nam je.
Takođe, postoji i mogućnost pobijanja ugovora putem paulijanske tužbe, ali se ona vezuje za druge situacije, kada je kupcima bilo poznato da je investitor prodavao stanove radi oslobađanja imovine i time duga prema poveriocu.
Kupac mora sam da istraži dokumentaciju
Da svaki kupac mora najpre biti dobar inspektor i istražiti dokumentaciju investitora, saglasni su agenti za nekretnine sa kojima smo razgovarali na ovu temu.
Ukoliko je u pitanju novogradnja i na stan mora da se čeka jer je u izgradnji, na prvom mestu je provera podataka investitora, kao i parcele na kojoj se gradi. Investitor mora da poseduje Rešenje o odobrenju za izgradnju i Potvrdu o prijemu dokumentacije, Ugovor sa Direkcijom za građevinsko zemljište i ugovore sa Elektrodistribucijom, toplanom i ostalim komunalnim kućama.
Informacije o njemu mogu se naći na tabli gradilišta, gde po zakonu mora biti navedeno poslovno ime investitora, matični broj, broj građevinske dozvole, broj katastarske parcele...
Dalja provera se obavlja na sajtu APR-a, gde se unosi matični broj investitora ili njegovo poslovno ime. Preduzeće mora da ima status "Aktivno privredno društvo", a sa linkom "detaljnije" dobijaju se različite informacije - podaci koji se upisuju u registar privrednih subjekata čak i godišnje finansijske izveštaje investitora.
Da li je nekretnina pod hipotekom proverava se u Katastru, objasnio nam je advokat, uz napomenu da tu mora biti naveden podatak, ali uz određene izuzetke.
"U slučaju stanova u izgradnji malo je komplikovanije, jer upis podataka u katastar zavisi od perioda kad kupac kupuje. Što se kupuje u ranijoj fazi gradnje, manje podataka može da se unese u katastar nepokretnosti i time izvrši provera na najsigurniji način. Međutim, ako je neko kupio nekretninu od investitora, putem overenog ugovora kod notara, investitor je morao da ima papirologiju na osnovu koje je prodao nekretninu te bi prenos vlasništva bio nezavisan od duga investitora, Izuzetak bi bio u slučaju da je postojala upisana hipoteka na toj nepokretnosti pre nego što je kupljena", dodao je advokat.
Kupovina stana pod hipotekom korak po korak
Kupovina stana koji je pod hipotekom može se realizovati gotovinom ili putem stambenog kredita, slično kao kod kupovine nekretnine bez tereta. Ono što ovu transakciju čini specifičnom jesu dva dokumenta koja izdaje banka: potvrda o preostalom iznosu duga, koja precizira koliko je prodavac dužan banci, i pismo o namerama, kojim banka garantuje da će izbrisati hipoteku nakon izmirenja duga.
Prodavac može samostalno obrisati hipoteku sve do dana zaključenja ugovora sa kupcem. Ovo se najčešće radi tako što prodavac iz sredstava dobijenih od kupca kao kaparu izmiruje preostali dug banci. Nakon što se hipoteka ukloni iz evidencije katastra, prodavac kupcu predaje list nepokretnosti. Tek tada se može pristupiti zaključenju kupoprodajnog ugovora.
Čak i ako prodavac nije isplatio dug banci pre prodaje, kupovina takve nekretnine je moguća. U ovakvom slučaju, kupac uplati iznos duga na namenski račun prodavca, čime se taj deo cene stana direktno koristi za izmirenje obaveza prema banci. Nakon toga, preostali deo kupoprodajne cene uplaćuje se prodavcu na njegov tekući račun.
Kada novac bude prenesen, prodavac pokreće postupak za brisanje hipoteke u katastru. Banka pritom izdaje pismo o namerama i potvrdu o stanju duga, što garantuje da će hipoteka biti uklonjena nakon što dug bude u potpunosti isplaćen.
Treća opcija za kupovinu stana pod hipotekom je najmanje poželjan scenario i podrazumeva da kupac isplati celu cenu nekretnine direktno prodavcu, sa dogovorom da će prodavac tim sredstvima izmiriti dug banci. Iako procedura brisanja hipoteke nakon toga ostaje ista, ova opcija nosi značne rizike za kupca. Ukoliko prodavac ne iskoristi dobijeni novac za vraćanje duga, kupac preuzima nekretninu koja i dalje ima aktivnu hipoteku. To znači da, u slučaju neplaćanja, banka ima pravo da proda stan kako bi nadoknadila svoja potraživanja.
(Mondo.rs)