Poskupljenja kako nekretnina, tako i građevinskog materijala znatno su izmenila situaciju na tržištu za kupce.
Nekada su kupci nekretnina imali računicu kada su se opredeljivali za stari stan, jer je i uz kompletno renoviranje, njegova cena bila povoljnija nego kupovina stana u novoj zgradi, od investitora. Taj trend se, međutim, poslednjih godina promenio, zbog rasta cena kvadrata, ali i zbog poskupljenja građevinskog materijala. Isplativost kupovine takve nekretnine danas najviše zavisi od lokacije. Prosečan kvadrat stana u starim zgradama u Beogradu je u poslednjih pet godina u Beogradu poskupeo oko 1.000 evra, sa 1.594 na 2.600 evra, a u nekim naseljima u prestonici on sada košta više nego u novoj zgradi. Kada se uporede podaci, cena kvadrata u novogradnji na Novom Beogradu je u proseku 200 evra povoljnija u tek izgrađenoj zgradi, nego u stanu u kojem je neko već živeo.
U oglasima novi kvadrat u proseku se prodaje za 2.661,a u staroj zgradi za 2.864 evra. U Mirijevu je, takođe, stara gradnja skuplja i kvadrat košta 1.912 evra, dok je u novogradnji za oko 200 evra jeftiniji. U Zemunu je situacija drugačija, pa bi renoviranje, ipak, moglo da se isplati. U ovoj beogradskoj opštini prosečna cena kvadrata u staroj gradnji je 2.275 evra, dok se u novogradnji u proseku prodaje za 2.830 evra. I u Rakovici bi renoviranje moglo da bude isplativije od novogradnje, jer je kvadrat u starim zgradama oko 1.823 evra, dok je u novogradnji oko 2.430 evra.
Koliko košta renoviranje po kvadratu?
Do pre tri godine, smatralo se da renoviranje stana košta od 200 do 300 evra po kvadratu, ali zbog poskupljenja građevinskog materijala, cena renoviranja se sada kreće od 300 do 400 evra po kvadratu. Nada Rakočević iz agencije "Beli grad nekretnine" kaže da ta cena nije ista za sve stanove, jer zavisi od obima planiranih radova, a i od toga za koju klasu materijala će se odlučiti novi vlasnik nekretnine.
Ona napominje da se novogradnja smatra poželjnom za sve kupce koji nemaju vremena ili mogućnosti da se bave renoviranjem. Dodaje da je, bez obzira na sve veći broj stanova u novogradnji, činjenica da se stara gradnja vrlo često nalazi na boljoj lokaciji od nove gradnje, a najčešće ima i bolju infrastrukturu, tako da i dalje veliki broj kupaca, kao imperativ, postavlja uslov da se stan nalazi u zgradi starije gradnje.
"U odnosu stare i nove gradnje, trend je u nekoj meri promenjen, jer se poslednjih godina jako mnogo gradi pa se, kao posledica toga, sve veći deo kupoprodaja odnosi upravo na novogradnju. Po pitanju isplativosti ulaganja u staru gradnju, postoji pravilo da kada se na cenu kvadrata stana u staroj gradnji, doda cena renoviranja, takav stan ne bi trebalo da košta više od cene kvadrata u novogradnji, na istoj lokaciji", kaže Rakočević.
I sama pomisao na renoviranje stana mnogima, međutim, zadaje glavobolje, jer nekad traje i mesecima, a dodatni problem koji se sve češće javlja je nedostatak stručnih i pouzdanih majstora, koji će radove sprovesti na dogovoreni način i u određenom roku.
"U tom procesu, nikako ne bi trebalo angažovati majstore iz oglasa, već samo one za koje postoji pouzdana preporuka, a u tom smislu često može biti od pomoći agencija koja je posredovala u prodaji stana", ističe Rakočević.
Koje su prednosti i mane kupovine starog, a koje novog stana?
Na pitanje da li se više isplati kupovina novog stana ili starog, kojem je potrebno renoviranje i od čega to zavisi, Rakočević kaže da je za iskusne kupce najmanje važno da li je stan potrebno renovirati.
"Od vremena nastanka tržišta nekretnina u Srbiji, uvek je bilo najisplativije kupiti stan na dobroj lokaciji, bez obzira da li je u pitanju stara ili nova gradnja. Pri tome, dobrom lokacijom se ne smatra samo centar grada, već na svakoj opštini postoje delovi, odnosno ulice ili kompleksi zgrada, koji su na ceni zbog kvaliteta gradnje i dobre infrastrukture. Na isplativost investiranja utiču i drugi parametri, poput kvaliteta gradnje, spratnosti, činjenica da li u zgradi postoji lift, da li stan ima terasu, a vrlo često i da li iz stana postoji otvoren pogled na okruženje", objašnjava Rakočević.
Ona napominje da je prednost novogradnje u tome što kod novih stanova nisu potrebna dodatna ulaganja, ni vreme potrebno za renoviranje, ali da vrlo često, novogradnja već posle nekoliko godina pokaže svoje nedostatke i loš kvalitet, u smislu loše izolacije ili nekvalitetnih unutrašnjih radova i opreme.
"Prednost stare gradnje ogleda se u tome što je odlično projektovana i što je kod tih zgrada, koje su stare više decenija, njihov kvalitet potvrđen protekom tog vremena. To je razlog što znatan deo kupaca preferira staru gradnju, tj. stanove iz perioda od 60-ih do 90-ih godina prošlog veka", smatra Rakočević.
Salonci pariraju luksuznoj novogradnji
Ona navodi da posebnu grupu stanova čine, takozvani, salonci, odnosno stanovi iz perioda pre Drugog svetskog rata. Najkvalitetnijom gradnjom iz tog vremena smatraju se zgrade iz perioda od 1933. do 1939. godine.
"Bez obzira na pojavu luksuznih stanova u novogradnji, i dalje postoji potražnja za stanovima salonskog tipa. Salonski stanovi se često nalaze u najtraženijim ulicama u centralnoj zoni grada, a ujedno i u zgradama koje predstavljaju kulturno dobro, tj. nalaze se pod zaštitom Zavoda za zaštitu spomenika kulture. Temeljnom i stručnom rekonstrukcijom salonskih stanova, dobija se savšena kombinacija svih prednosti stare gradnje i najnovijih standarda u uređenju enterijera, čime takve nekretnine dobijaju najveću moguću vrednost i predstavljaju odličnu investiciju", smatra Rakočević.
Ona napominje da se stanovi jednako prodaju u svim delovima grada, ali da su u ponudi nekretnina, bez obzira na lokaciju, uvek deficitarni stanovi malih kvadratura, jer za takvim stanovima postoji najveća potražnja. Takav odnos ponude i tražnje utiče na činjenicu da su mali stanovi znatno skuplji po kvadratu od većih stanova na istoj lokaciji.
BONUS VIDEO:
(B92/Mondo/A.V.)
