Prvo grupno ulaganje u nekretnine: Kvadrati rasprodati za sedam minuta – da li stižu nove prilike?

Projekat donosi nov model ulaganja, omogućavajući malim investitorima pristup tržištu nekretnina uz niže iznose.

Projektom "Investiram na kvadrat" planira se izgradnja stambeno-poslovne zgrade u Ustaničkoj ulici u Beogradu, površine 1.880 kvadrata, a ono što predstavlja novinu jeste da je težište bilo na građanima kao finansijerima. Sa cenom jednog investicionog kvadratnog metra od 1.862 evra i projektovanim profitom od 431 evro po kvadratu, celokupna navedena površina rezervisana je u svega sedam minuta tokom prodajnog dana prošle nedelje.

Kako je tim povodom saopšteno, za ulaganje u investicione kvadrate uspelo je da se prijavi 207 investitora, koji su za sebe rezervisali od jednog do 67 kvadrata, dok je najviše bilo onih koji su se opredelili za investiranje na nivou od oko 10.000 evra. "Ljudi su veoma pozitivno reagovali na ovu ideju o zajedničkom direktnom investiranju u nekretnine. Da je interesovanje zaista veliko, videli smo i na javnoj prezentaciji projekta, kada smo morali da dodajemo stolice u salu kako bismo primili sve ljude koji su želeli da saznaju više, koji su veoma aktivno učestvovali u diskusiji i postavljali brojna pitanja. Ali, opet, ne možete da budete sigurni koliko će se ljudi zaista upustiti u konkretan projekat sve dok mu ga zaista i ne ponudite, dok mu konkretnu nekretninu ne stavite 'na sto'", naveo je autor projekta "Investiram na kvadrat" i osnivač finansijskog portala Kamatica Dušan Uzelac.

Sagovornik Bloomberg Adrije ne krije da su bili iznenađeni kada su u četvrtak otvorili prodajni dan i videli da se sve što je bilo ponuđeno munjevito razgrabilo. "Toliki broj prijavljenih za tako kratko vreme je prevazišao sva očekivanja. Očigledno je da ideja zajedništva ima smisla i da je samo bilo potrebno ponuditi ljudima fer odnos."

Navodi da su u njihovom slučaju ulagači ljudi koji imaju nešto viška novca, to jest ušteđevinu koja ne mora biti velika, a žele da investiraju u biznis i da ostvare zaradu veću od do sada dostupnih vidova štednje i ulaganja.

"Očigledno da ovaj model i tim koji realizuje ceo investicioni projekat ulivaju poverenje. Ta 'srpska slamarica' koja je negde skupljala prašinu sada ima priliku da bude adekvatno uposlena", kaže Uzelac.

Sada kada su prikupili potrebnih 100 odsto investicionih sredstava, uskoro će krenuti i u izgradnju višespratnice. "Predstoji nam posao da sazidamo zgradu i ostvarimo profit investitorima koji su nam ukazali svoje poverenje."

Pogledajte ponudu stanova za prodaju u Beogradu do 100.000€ OVDE.

U najavi sledeći projekat

Imajuću u vidu iskazano interesovanje, Uzelac ističe da mnogo ranije nego što su očekivali kreću u pripremu nove lokacije za sve one koji nisu uspeli da rezervišu svoje investicione kvadrate za ovaj prvi projekat.

"Ne mogu u ovom trenutku da preciziram koja će to lokacija biti jer je potrebno sve detaljno razraditi. Kao za prvu lokaciju i naredna zahteva da se urade sve potrebne analize: imovinsko-pravna, urbanistička, građevinska, finansijska i tržišna", podseća on.
Kada je reč o lokacijama narednih projekata napominje da je u investiranju računica ta koja opredeljuje u šta će se investirati. "Tako da nam nisu strane ideje da neki od projekata bude van Beograda, a možda i neki drugi formati nekretnina", izjavio je Uzelac.

Govoreći o investiranju kao mladoj disciplini na ovim prostorima, autor projekta istakao je značaj informisanosti na tu temu. "Ne morate nikada u životu investirati, ali kada razumete investiranje, popraviće vam se odnos prema novcu", smatra on.

Jedinstven model investiranja u nekretnine

Iz tima koji stoji iza projekta ocenjuju da je prednost ovog modela i u tome što je on transparentan, u smislu da svaki investitor ima uvid u to kako se njegov uloženi novac koristi i kako se ceo investicioni ciklus realizuje. Dok su investitori nosioci čitavog projekta, građani koji ulažu novac i kupuju investicione kvadrate su finansijeri - a ne suinvestitori. Razlog leži u tome što bi građani u slučaju da su suinvestitori morali lično da odgovaraju i imovinom za završetak projekta.

Poznavaocima prilika na domaćem tržištu nekretnina nije poznato da je ranije u Srbiji zabeležen sličan slučaj investiranja u nekretnine. Kako je Uzelac ranije rekao za Bloomberg Adriju, "'Investiram na kvadrat' je prvi pravi model grupnog investiranja - 'crowdinvesting'. Postoje platforme koje 'crowdlending' nude pod nazivom 'crowdinvesting'".

Pojašnjenja radi, strani termin "crowdfunding" (grupno finansiranje) obično se uzima kao širi pojam koji se odnosi na davanje novca u različite svrhe, uključujući i donaciju. Kao uži pojmovi, to jest vrste grupnog finansiranja, koriste se "crowdinvesting" - grupno investiranje koje najčešće podrazumeva da onaj koji da novac kasnije učestvuje i u profitu; i "crowdlending" - grupno pozajmljivanje koje pretpostavlja da se novac (sa kamatom ili bez nje) vraća onima koji su ga pozajmili. Pretpostavlja se da bi zakon o grupnom finansiranju koji se već godinama najavljuje mogao preciznije razgraničiti pojmove i sistemski urediti ovu oblast.

Nešovanović: Ovo više podseća na dešavanja na tržištu kapitala

Udruživanje kod investicija je normalna pojava na tržištu nekretnina, ali je broj učesnika obično daleko manji, sa daleko većim ulozima, podseća direktor odeljenja procena za region Jugoistočne Evrope u CBRE Nebojša Nešovanović.

Primer "Investiram na kvadrat", prema njegovom mišljenju, više podseća na dešavanje na tržištu kapitala - na nešto što treba da se desi na berzi i da na sličan način bude i regulisano.

"Učestvovalo je preko 200 ulagača sa prosečnim ulogom manjim od 2.000 evra po ulagaču, što ovu investiciju čini vrlo jedinstvenom - po broju ulagača i po veličini uloga. Iz tog razloga vrlo ju je teško ili praktično nemoguće, staviti u kontekst analize ulaganja u nekretnine i ponašanja investitora na tržištu nekretnina."

Rakočević: Ovo je primer demokratizacije investiranja

Vlasnik i izvršni direktor Senzal Capitala Rade Rakočević ocenjuje da se uspeh ovog projekta ogleda upravo u tome što je primer demokratizacije investiranja gde je poenta da se omogući malim investitorima da ulažu u što je moguće više projekata sa nižim sumama, do recimo 10.000 evra.

"Iskazano interesovanje za projekat dokaz je da ljudima u Srbiji treba alternativa, potrebni su raznovrsniji načini za ulaganje."

S tim u vezi, Rakočević procenjuje da najavljen profit od investicionih kvadrata nije prevelik, kao i da je važno da se građani informišu i o drugim vrstama imovine, sem nekretnina.

"Investiranje u fondove, kriptovalute ili akcije na berzama moguće je sa identičnim ili čak i manjim iznosima."

Svakako naglašava da se novim modelom ulaganja u nekretnine smanjuje rizik za ulagače, u smislu da je jedna nekretnina u celosti bez dileme preskupa igračka za malog investitora.

"Investiciona jedinica kod Srba je jednosobni stan koji već košta između 70.000 i 100.000 evra, ako govorimo o Beogradu. Stoga podržavam svaki model koja omogućava demokratizaciju investiranja i važno je da se čitav projekat do kraja izvede uspešno i ne bude nikakvih problema."

Stanje na tržištu stanova

Ukupna vrednost tržišta nepokretnosti u Srbiji, u prvom polugodištu 2024, iznosila je 3,4 milijarde evra, što predstavlja rast od 3,9 odsto u odnosu na prvo polugodište prošle godine, navodi se u poslednjem izveštaju Republičkog geodetskog zavoda. Tržište nepokretnosti pokazuje stabilnu dinamiku sa 60.154 kupoprodajnih ugovora, što je neznatno povećanje od 0,2 odsto u odnosu na isti period lane.

U tom razdoblju došlo je i do nastavka umerenog rasta cena stanova sa godišnjom stopom rasta od 4,68 odsto. Uz to, najveći deo ukupne vrednosti prometa na tržištu nepokretnosti investiran je u stanove, sa iznosom od 1,8 milijardi evra i udelom od 54 odsto ukupno prometovane vrednosti. Beograd očekivano dominira u ukupnoj vrednosti prometovanih stanova sa udelom od 57 odsto.

Kod stanova su zabeleženi rast broja ugovora od 3,7 odsto i povećanje vrednosti tržišta za 2,6 odsto.

Kada je reč o najvišim cenama prometovanih nepokretnosti u Srbiji u prvoj polovini godine, najskuplji kvadrat stana prodat je po ceni od 10.350 evra u na lokaciji Beograd na vodi, dok je najveća suma izdvojena za stan u Beogradu iznosila 1.226.888 evra.

Kakve su šanse da nova praksa zaživi u Srbiji

Kao potencijalne izazove prilikom sprovođenja novog modela ulaganja vlasnik Senzal Capitala navodi one birokratskog tipa.

"U principu se ovakvi modeli investiranja mogu strukturirati kao SPV (engl. special-purpose vehicle - preduzeće posebne namene, prim. aut.), gde ulazi veliki broj malih investitora, ili kao REIT (engl. real estate investment trust - trust za upravljanje nekretninama, prim. aut.), što je vrsta fondova koja ulaže u nekretnine i koja već decenijama postoji na Zapadu. Rekao bih da se ovo može okarakterisati kao kvazifond, to jest kvazi-REIT", pojašnjava Rakočević.

U tom smislu on dodaje da nosiocima projekta predstoji veliki posao da sve sprovedu jer će morati da se potpiše ugovor sa svakim investitorom pojedinačno i to je nešto što bi, prema njegovom mišljenju, trebalo da bude bolje regulisano. "Potrebno je da se omogući da firme koje se osnivaju za jednokratnu investiciju budu van standardnih d. o. o. formata, to je nešto što je neophodno za sve ovakve projekte. Pričam iz ličnog iskustva, budući da je moja firma učestvovala u osnivanju dva SPV-ja, kako bi manji broj investitora uložio u dva startapa, ali smo se suočili sa problemima sa Poreskom upravom, sa otvaranjem računa u banci... Sama procedura je izuzetno komplikovana i zato je neophodno da se napravi neka nova forma pravnog lica."

Ipak, uzevši sve u obzir, Rakočević je u načelu optimističan po pitanju budućnosti sličnih projekata u sektoru nekretnina.

"Mislim da ideja ima potencijala da zaživi u Srbiji, ali da to dosta zavisi kako od ovog prvog rezultata, tako i od kvaliteta projekata i reputacije onih koji to budu radili. Ovo je bio hrabar iskorak, s tim da ostaje pitanje koliko istovremeno ovakvih projekata onih mogu da rade i da li će biti začetnik jednog novog trenda na domaćem tržištu nekretnina", kaže sagovornik Bloomberg Adrije.

S druge strane, rukovodilac u CBRE ostaje rezervisan, ukazujući na to da je poduhvat spojio dve krajnje različite stvari - investiranje, u smislu ulaganja novca u razvoj nekretnina kao najsloženiji i najteži način investiranja u nekretnine i veliki broj malih finansijera, koji nisu vični investiranju i razvoju nekretnina. Nešovanović tako upozorava da tokom razvoja nekretnina gotovo po pravilu dolazi do nepredviđenih situacija - probijaju se budžeti, kasne rokovi, prodaja ne ide kako je planirano...

"Iz tog razloga razvojem se bave ljudi koji su operativni, brzo donose odluke, spremni su na rizik i trebalo bi da imaju dovoljno znanja. U ovoj situaciji imamo vrlo veliku grupu ulagača, koji verovatno nemaju mnogo znanja o investiranju ili razvoju nekretnina, i pitanje je kako će oni prihvatiti bilo kakvo odstupanje od inicijalnog plana, koje je normalno kod razvoja nekretnina. Među toliko malih ulagača će sigurno biti i onih koji će u određenim nepredviđenim situacijama videti nemar, neznanje ili čak i korupciju. Uz medije željne senzacija, ovakva vrsta ulaganja će više značiti medijima nego što će uticati na tržište nekretnina", zaključuje on.