Milić Đoković je jedan od vodećih konsultanata u oblasti nepokretnosti u Srbiji i investicionog konsaltinga. Gostujući u MONDO podkastu Keš ekspert, govorio je o promenama i izazovima na tržištu nekretnina u Srbiji.
Ekspert u oblasti nekretnina, koji više od 30 godina radi u ovoj oblasti, istakao je da je trenutna situacija na tržištu nekretnina u Srbiji relativno stabilna, slična onoj iz 2022. godine, dok je 2023. bila godina krize. Kako je objasnio voditeljki, pevačici i glumici Jeleni Gavrilović, cene nekretnina i dalje prate globalni trend inflacije, uz stalni rast u nominalnom iznosu.
Trenutna situacija sa nekretninama u Srbiji
Đoković je istakao da cene nekretnina u Srbiji rastu zbog visoke inflacije i velike potražnje, uz relativno slabu ponudu. Takođe, naglasio je da čak i manji procentualni rast cene, kao što je 2%, može imati veliki uticaj na veću vrednost imovine.
"To su najskuplja pitanja, od miliona evra ili dolara. Situacija je trenutno relativne stabilizacije. Na nivou smo 2022. godine. Prometuje se, to je ono što je dobro, ponuda je relativno slaba, a potražnja velika. Zato cene nekretnina non-stop prate taj trend debele inflacije i non-stop rastu u nominalnom iznosu. Dakle, nažalost, cene kod nas rastu. Prate taj trend opšteg globalnog rasta. Cena od 2-3% po jednom kvartalu ili po jednom mesecu, pošto je zakon velikih brojeva, ako je nešto 200.000 evra i poraste 2%, to je mnogo više nego kada na 50.000 dinara nešto poraste 2%", rekao je Đoković.
Sve vrste nekretnina
Govorio je o vrstama nekretnina, ističući da su prioritetno tržište stambene nekretnine, dok investicione obuhvataju poslovne prostore.
"Postoje stambene i nestambene nekretnine. Postoje poljoprivredna gazdinstva, postoji zemlješte kao nekretnina. Sve što je organski vezano za tlo se zove nekretnina. Kod nas je tradicionalizam kuće i stanova, a investiocione nekretnine su, pre svega, poslovni prostori i lokali. Naravno, ko ima viška para, može da uzme kuće za odmor, vikendice, sojenice, splavove i sve ostalo. Pre svega, prioritetno tržište je tržište stambenih nekretnina", rekao je Milić Đoković i objasnio koje su nekretnine najisplativije:
"Za ulaganje, veoma je dobar lokal. Ako pričamo o lokalu, postoje razlike između komercijalnih nekretnina u smislu lokala, odnosno prodajnog prostora i poslovnog prostora. Lokal na dobrom mestu je najbolja stvar, bez obzira na veličinu, da li je to 20 kvadrata ili 200. Ako je na dobrom mestu, kao što je Prime Street, u tržnom centru, uglavnom kod elevatora ili na nekom šetalištu. Koja god cena se pokaže na tržištu, to se traži, kupuje, prodaje i iznajmljuje. Sjajna stvar, relativno najtraženija i relativno najređe se pojavljuje na tržištu", istakao je.
"Preporuka je stan na dana"
Đoković je objasnio da, zavisno od ciljeva ulaganja, stan na dan može doneti veći prihod nego dugoročni najam, ali tu ima više posla. Istakao je da se investicije u nekretnine često nazivaju "zlatni beton", što ukazuje na sigurnost takvih ulaganja.
"Šta očekujete od nekretnine? Ako vam je to viška nekretnina i time hoćete ozbiljno da se bavite, kao poslom, preporuka je stan na dan. To je nešto što donosi malo više novca u odnosu na dugoročni najam, ali i ima mnogo više posla. Dugoračno je renta, to je ono što bi rekli narodski: lezi lebu da te jedem. Deset godina iznajmljujemo nekom stan, imaš određenu nadokradu. Investiociono, u teoriji investiranja, zove se zlatni beton. Nekretina je zlatni grumen. Mi imamo ekonomsku nepismenost, nemamo tradiciju ulaganja u fondove. Ljudi kod nas nisu informisani, prave ogromnu grešku - kupuju nakit. Čuli su da je dobro ulagati u zlato i kupe nakit. A kupiš nakit, to je totalno greška. Kupi pločice, investicione pločice, zlatne, to je u redu. Ali kad kupiš nakit, čim izađeš iz zlatare, ti si izgubio na tome. Ostaje samo nekretnina", istakao je Đoković i objasnio koliko godina bi trebalo da se povrati novac koji se uloži u nekretnine:
"Da vam se vrati, treba otprilike između 15 i 20 godina, 20. godine da budete u plusu. Ali nije to baš tako, jer, ako dobijate kiriju 7 godina, izdajete stan 1000 evra, platili ste ga 150.000 evra, za 10 godina vi od toga imate 120.000 evra. Tih 120.000 evra uložite u drugu nekretinu, a ne stoje vam te pare na kamari i praktično se reinvestira. Radi se kao kamata na kamatu. Pogrešna stvar jeste kad novac leži u kešu, kad vam stoji u slamarici, kad ne radi za vas. Novac je roba. Treba doći do toga da novac radi za vas, a ne vi za novac. Osnovna stvar je da mi budemo gospodari novca, a ne da novac bude naš gospodar", istakao je on.
Najbolje vreme za kupovinu i prodaju stana
Đoković je govorio o važnosti ulaganja u nekretnine, savetujući da prilikom kupovine treba obratiti pažnju na stanje stana, posebno na zidove, pločice i prozore.
"To je kao ona priča o cvrčku i mravu. Stanovi bez grejanja se najbolje prodaju leti. Stanovi sa grejanjem se ne prodaju zimi. Svi mi volimo da uđemo i da nam je toplo. Ako nemate grejanje, prodajte ga leti. Ako imate centralno grejanje, svejedno. Ako imate centralno grejanje, a pored toga imate neku TA peć ili neko grejno telo, sklonite to grejno telo. Ovo je mali besplatni savet, jer će kupac da kaže: 'okej, imaš grejanje, a čemu ti služi TA peć?' A hvališ se da je super grejanje. Pa naravno, dogrevaš se, znači nešto nije u redu", istakao je i objasnio koje su glavne greške koje ljudi prave pri procenjivanju vrednosti stana:
"Mi u nekretninama imamo izreku: 'Oko kupuje, a duša pati'. U principu bitno je da, kad gledate, gledate zidove. Treba slušati profesionalce. Treba slušati ljude koji znaju to, koji gledaju. Gledam zidove, gledam pločice, gledam gde je puklo, sve ono što ne valja, kakvi su prozori, da li dihtuje, da li rade, da li je na jednu stranu, na drugu stranu, da li je nešto u fazi da treba da se menja. To je iskustvo i profesionalizam. Dosta je bitno da ne dajete sve novce, da se ne prefinansirate. Da vam bude zatvorena finansijska konstrukcija, morate da računate da, bez obzira da li kupili nov stan, ćete u njega uložiti od 50 do 100 evra po kvadratu. Za 30 godina rada nisam sreo, a prodao sam, posredovao ne znam ni ja koliko, da je neko ušao i da ništa nije uložio, makar 50, 100 evra. Ako kupujete za 200.000 evra, odvojite sa strane neke pare da imate, jedno 5, 6 hiljada evra", rekao je.
Najvažnija stvar pri kupovini stana
Važno je razmisliti o kvalitetu života prilikom odabira stana, bilo da je za rentu ili za ličnu upotrebu.
"Ako kupujete za rentu, jako dobro se rentira sve oko bolnica. Ako hoćete za fakultete, dobro se rentira u Kumodružu, oko Farmaceutskog fakulteta, dobro se rentira oko FON-a, Saobraćajnog, dobro se rentira oko Šumarskog, oko DIFA. Zavisi šta je. Ako kupujete za sebe da biste živeli, morate da se zapitate: kvalitet života je ono što vi hoćete. Šta tražite od stana? Šta tražite od sebe? Prvo treba da se proveri da li kupujete od vlasnika. Da proverimo list nepokretnosti. Ako uđemo u tu proceduru samostalno, što je veliki rizik, nikada nemojte, po meni, ulaziti samostalno u taj rizik. Podelite taj rizik sa nekim koga ćete da platite profesionalno. Da li je to advokat, da li je to agencija za nekretnine, da li je to procenitelj, da li je to finansijski konsultant", istakao je Đoković i upustio se u debatu starogradnje i novogradnje:
"Večita dilema. Ljubitelj sam starije gradnje, ne starogradnje. Ne volim visoke plafone, sve je to lepo, ali to treba zagrejati. Debeli zidovi, kad treba nešto da se postavi, morate da imate bušilice da biste to uradili. Kod novogradnje je bolja struktura, moderna varijanta, sleep box, spaveća sobica od 6-7 kvadrata, minijaturno sve, kuhinja mala, jer niko i ne kuva i nema vremena da se kuva. M nemamo više potrebe za velike dnevne boravke. Taj minimalizam kod mlađih ljudi je prevashodan i zbog toga novogradnja se prodaje", istakao je.
Objasnio je i kako se procenjuje vrednost nekretnina.
"Licencirani procenitelji moraju da imaju završen 7.1 slučne spreme, da su oslušali osnovnu obuku, položili državnu licencu itd. Što se procene tiče, postoji 21 faktor koji utiče na cenu nekretnina. Pre svega, prioritetno da uprostimo, jeste lokacija, lokacija, lokacija, pa sve ostalo. Mikrolokacija, infrastruktura, očuvanost, pratnost, pozicija, oprema, komšiluk u krajnjem slučaju. Tako da ima dosta faktora koje utiču, ali lokacija pre svega", naveo je Đoković.
Uloga profesionalca, agenta za nekretine
Đoković je objasnio značaj stručnosti agenata, ističući da agenti imaju mnogo veće iskustvo u razumevanju tržišta nekretnina. Svaka nekretnina zaslužuje ekskluzivitet, jer će agent uložiti maksimalnu posvećenost kako bi ostvario uspešnu prodaju ili zakup.
"Za sve postoje majstori koji rade. Stan je roba. Neki prosečan agent, koji radi pet godina sa nekretinama, je minimalno dnevno obišao jedan stan. Za 300 dana godišnje obišao je 300 nekretina. Za pet godina 1000 i po nekretina. A koliko vi nekretnina obiđete u toku svog života? 30, 50. Agent je od vas video stotinu puta više raznih stanova. Kada vidite da je neki stan postavljen u deset agencija, to znači da se nekom žuri, da je problem ili je neka frka. Svaka nekretnina je skupa roba i traži ekskluzivitet. Uvek sam za to - jedan čovek, jedna nekretnina, to je preporuka, jer će se on boriti za tu nekretninu. Zna da mu je to zarada, samo deponovana, da li će odraditi posao za 15 dana ili za 3 meseca, ali će odraditi. Još nešto, ako vam stan dugo stoji na oglasima i niko se ne javlja, treba da menjate agenta, da mu se zahvalite na sradnji i da naplatite svu štetu koju ste imali, zato što vas je doveo u zabludu", istakao je.
(MONDO)
