Cena izdavanja stanova u Beogradu je pala za više od 20%, dužnici su zamrzli svoje hipotekarne kredite, kojih je čak za trećinu manje nego pre godinu dana, investitori se premišljaju... Hoće li to doneti rast ili pad cena stanova u Srbiji?
Aktuelno tržište nekretnina u Srbiji beleži samo jednu instant reakciju na korona virus i vanredno stanje, dok je druga, za neke očekivana, potpuno izostala. Cene izdavanja stanova (u Beogradu) su pale za 20%, dok su cene nekretnina koje se prodaju ostale manje-više nepromenjene. Kako će se cene kretati do kraja godine i šta se očekuje u 2021, analizirali su specijalizovani portali Mojanekretnina i 4zida.
Iako je prošlo nešto više od mesec dana od uvođenja vanrednog stanja u Srbiji, već je osetan njegov uticaj na tržište nekretnina. Cene nekretnina su, za sada u manjoj meri, beležile pad, ali u pojedinim oblastima je zabeležen čak i rast, kažu iz 4zida.
Kada je u pitanju prodaja stanova u Beogradu, ističi iz Mojanekretnina, tu gotovo da nije bilo nikakve reakciju na situaciju izazvanu korona virusom, što je i očekivano.
"Vlasnici stanova su u situaciji da mogu da priušte sebi da sačekaju malo sa prodajom stana, očekujući da će stan nakon ove krize moći da prodaju po istoj ceni koja je bila na tržištu pre same krize", kaže Igor Manjenčić.
Tek mali pada cena ne treba da čudi, jer srpsko tržište nije fleksibilno (bar ne na pad cene) i ne reaguje promptno na društvene i ekonomske događaje.
U velikoj anketi 4zida među kupacima, prodavcima i posrednicima u prodaji, malo više od petine kupaca izjavilo je da je kompletno odustalo od potrage. Većina i dalje "gleda oglase", ali ne zove prodavce i ne obilazi nekretnine jer u vreme epidemije brine za svoje zdravlje ili ne želi da sada, u vreme neizvesnosti, troši novac.
S druge strane, trećina prodavaca kaže da "prima pozive, ali ne prima zainteresovane osobe u obilazak", trećina je "spremna na obilaske", a trećina se ponaša "kao pre vanrednog stanja".
KAKO DALJE U 2020.
I kada društvene vanredne mere prođu, tržište neće procvetati, bar ne u kratkom roku. Većina kupaca i prodavac smatra da će "za normalu" trebati bar šest meseci.
Izgleda da ka toj normalnosti prvo mora da "povuče" tražnja, a sa te strane kupci očekuju da prvo padnu cene.
"Čak dve trećine kupaca očekuje da cene starogradnje moraju da padnu. Prodavci nisu takvog stava, i tek četvrtina je sigurna da će cene morati da padaju, ali jednako toliko ih misli i da neće", kaže Jasmina Gavrilov Dražić iz 4zida.
Kada se govori o novogradnji tu su izgleda cene manje "naduvane" jer "samo" polovina kupaca veruje da će padati cene novoizgrađenih stanova, 20% njih je izjavilo da ne zna da li će investitori spuštati cenu svojih stanova a skoro isti procenat (19%) misli da će cene u novogradnji ostati iste.
Zanimljivo je da se tu delimično poklapaju i mišljenja prodavaca. Čak 52% profesionalnih investitora misli da će cene novogradnje padati u narednom periodu, a 44% smatra da će cene ostati iste.
Kod fizičkih lica, prodavaca nekretnina, situacije je standardno "tvrda". Na pitanje da li planiraju da spuste cenu njih 57% odsto je reklo ne neće smanjivati cenu, čak 9% planira i da je podigne.
"RADILO" SAMO TRŽIŠTE IZNAJMLJIVANJA
Za razliku od kupoprodaje stanova, tržište izdavanja je energično i brzo reagovalo na pojavu korona virusa čim je proglašeno vanredno stanje.
"Prvo smo dobili informacije da su stanodavci samoinicijativno svojim stanarima krenuli da spuštaju stanarinu, a kasnije smo i na indeksu cene izdavanja uočili drastičan pad", kaže Igor Manjenčić.
Dva su poznata razloga – odlazak studenata i ne dolazak turista. Od proglašenja vanrednog stanja a potom zatvaranja fakulteta veliki broj studenata napustilo je Beograd, što je ostavilo određeni broj stanova u Beogradu napušteno. Drugi pritisak na cene stanarina se javio usled povećanog broja slobodnih stanova, koji su ranije bili izdavani "na dan" (preko Airbnb-a, Stan na dan itd.).
Pred stanodavcima je bilo da se odluče između čekanja da stan bude ponovo izdat po istoj ceni kao i pre ili da spuste cenu i za vreme dok traje vanredno stanje ipak ostvare neku zaradu.
Ali, i za ovo se očekuje da bude kratkotrajna pojava, zapravo već se sada dešava da se cene izdavanja polako vraćaju u normalu, a potpuna normalizacija možda će se dogoditi već mesec, dva po ukidanju vanrednog stanja.
"Biće potrebno dosta vremena da se stanovi izdavani na dan ponovo vrate u svoju kategoriju, sve do tada, ti stanovi će predstavljati dodatnu ponudu stanova i predstavljaće dodatan pritisak na cenu izdavanja stanova", kaže Manjenčić.
OPTIMIZAM JE JEDNO A BROJKE SU DRUGO
Mogućnost da odlože otplatu kredita, među kojima su vrednosno "najteži" oni hipotekarni, iskoristilo je 94% stanovništva.
"Ovo samo govori koliki je strah među stanovništvom od nadolazećih eventualnih nepovoljnih ekonomskih događaja. Ništa bolje nije ni kod privrede, gde se 93% firmi odlučilo da zamrzne otplatu", rekao je Manjenčić.
Drugi negativan signal jeste podatak da je u martu opala potražnja za kreditima za 35% u odnosu na isti period prošle godine. Ne treba pominjati da su upravo krediti i niska kamatna stopa proteklih godina bili u velikoj meri zaslužni za ogroman skok cene nekretnina u Srbiji.
Oprezno treba uzeti u obzir i one signale koji nisu negativni. U Beogradu je gradska vlast saopštila da je, i pored vanrednog stanja, u martu 2020. izdato više građevinskih dozvola nego u istom periodu prošle godine.
Ali, ukazuju iz Mojanekretnina, ovde treba imati u vidu da sam proces planiranja izgradnje, skupljanja dokumentacije i dobijanja građevinske dozvole može da potraje i nekoliko meseci.
Martovski podaci od broju građevinskih dozvola ne daje, tako, reakciju građevinskog sektora na vanredno stanje. Prava reakcija će se videti u podacima za drugi i treći kvartal ove godine.
Slično pokazuje i anketa 4zida, gde se vidi da investitori, očekivano, ne odustaju od poslova, ali i da sitacija neće odmah biti "kao da ništa nije bilo".
Najveći broj investitora, njih 78%, planira da neke građevinske projekte odloži za kasnije, a samo mali broj njih, oko 4%, će odustati od budućih projekata. Malo više od petine investitora ne planira da promeni svoje planove u pogledu izgradnje novih objekata.
Ti stanovi se, tako, neće pojaviti na tržištu 2020. godine, pa možda ni 2021. godine, pa neće biti dodatnog pritiska ponude na cene.