Tržište nekretnina u Srbiji je došlo do usijanja. Izgradnja stanova je u punom jeku, cene kvadrata su dostigle istorijski makismum, a gotovo sve zgrade koje se još uvek nalaze u sivoj fazi, već imaju spisak budućih stanara. Kupovina stana u izgradnji je način da građani uštede novac na ionako skupim kvadratima, pa se mnogi odlučuju upravo za ovakav aranžman sa investitorima. Stručnjaci su odgovorili kako da se zaštitite od nesigurnih investitora i kako da izbegnete moguće probleme i eventualno razvlačenje po sudovima.
Mnogi investitori oglase prodaju stanova, još u trenutku dok imaju samo "livadu" na kojoj nije uboden čak ni ašov. Cene kvadrata tada su povoljnije nego kada je zgrada u potpunosti završena, pa je takva kupovina jedan od načina da se dođe do krova nad glavom po povoljnijim uslovima. Međutim, takva kupovina nosi određene rizike i pitanja kada će i da li će uopšte zgrada biti završena.
Kod kupovine stana u izgradnji, najbitnija je provera investitora u ovlašćenim državnim institucijama, kao i njegova dotadašnja poslovna praksa u toj delatnosti, objašnjava za Nova.rs Kaća Lazarević, dugogodišnja agentkinja za nekretnine i licencirani sudski veštak za procenu nepokretnosti. Ona ističe da je prvi korak da se svaki investitor proveri u Agenciji za privredne registre (APR), da li ima pokriće za gradnju, da li je do sada nešto zidao, da li je sve završio u roku i u okviru građevinske dozvole.
Njen savet je da treba birati samo proverene investitore koji imaju dobar bonitet i koji su do sada sagradili, kako kaže, bar nekoliko zgrada bez ikakvih zakonskih odstupanja. "Dobro bi bilo da građani obiđu te zgrade, raspitaju se da li su završni radovi urađeni kako treba i da li je investitor zidao u okviru građevinske dozvole. Ima pojedinih investitora koji, kada završe zgradu u okviru građevinske dozvole, očas dodaju još jedan ili dva sprata i tada ne mogu da dobiju upotrebnu dozvolu. U takvim slučajevima, vi kao kupac ne možete da se uknjižite i zbog toga je neophdno da se provere takve stvari", ukazala je ona.
Plaćajte stan po fazama
Sagovornica savetuje i da građani provere da li investitor gradi u okviru projektnog finansiranja. Objašnjava da to znači da je investitor podigao kredit kako bi izgradio zgradu, te da u tom slučaju on ima hipoteku i na zemljište i na izgrađene stanove.
"Kada kupujete od takvog investitora, on je u obavezi kada završi zgradu da skine hipoteku sa vašeg stana i zemljišta i da vam dâ brisovnicu. Druga stvar koju uvek savetujemo klijentima, je da stan u izgradnji plaćaju fazno. Dakle, u ugovoru se naznači da recimo 20 ili 30 odsto dajete na početku izgradnje, zatim drugu ratu kada dođe do određene faze, treću kada počne fasada i četvrtu kada se u potpunosti završi i uknjiži zgrada", rekla je Lazarević i napomenula da se sada većina investitora pridržava ugovornih obaveza, što ranije i nije bio slučaj.
Dodaje da su se "investitori uozbiljili", ali da i dalje ima onih koji pokušavaju da rade kako ne treba, pa je njen savet da se uvek angažuju agencije, licencirani stručnjaci i advokati. "Nemojte da vam bude žao novca, uvek angažujte advokata da bude supervizor vašem ugovoru. Investitori imaju ugovore u kojima sebe maksimalno štite, a to je vidljivo naročito ako se kasni sa izgradnjom ili se uradi nešto kako ne treba”, zaključila je agentkinja Kaća Lazarević
Predugovor obavezno overiti kod notara
Advokat Srđan Popović iz Novog Sada, za Nova.rs ističe da svoje klijente savetuje da pod obavezno overe predugovor kod notara, jer, kako kaže, samo tako mogu pravno da se zaštite ukoliko se investitor kasnije 'predomisli'. Objašnjavada je taj potez bitan, jer tokom izgradnje stanova može da dođe do povećanja cene građevinskog materijala, a samim tim i do skupljeg kvadrata, pa u slučaju da predugovor nije overen, investitor može taj stan da proda nekom dugom po većoj ceni.
"Predugovorom se reguliše rok izgradnje i cena stana po kvadratu. To su inače i obavezni elementi po zakonu, ali da bismo zaštitili naše klijente, mi u predugovor unosimo takozvane penale za investitora. U slučaju da kasni sa radovima, a nekada je to pola godine ili godinu, investitor je u obavezi da kupcu plati određeni iznos za svaki mesec zakašnjenja. Kada je takav predugovor overen kod notara, investitor ne može jednostrano da ga raskine i dužan je da ga realizuje do kraja", jedan je od saveta advokata Popovića.
On takođe dodaje i da kupci stanova prilikom preuzimanja poseda obavezno treba da sastave zapisnik o primopredaji i evidentiraju sve eventualne nedostatke koje investitor treba da nadoknadi. Navodi i da je bilo čestih pokušaja da investitori kupcima podvale zapisnik o primopredaji na potpis, bez da su pogledali u kakvom je stanju satn i ima li nekih nedostataka.
Njegov izričit savet je da kupci ne potpisuju ništa dok ne vide stan, jer je investitor obavezan da sve nedostatke otkloni o svom trošku. Advokat Srđan Popović na kraju zaključuje, da se svest građana prilično promenila i da su postali mnogo oprezniji kada je u pitanju kupovina stanova u izgradnji.
Međutim, kaže da i dalje ima sporadičnih slučajeva kada pojedinci potpisuju tipske ugovore sa agencijama za nekretnine ili direktno sa investitorom, pa kada dođe do problema, onda od advokata traže pomoć, da se ispravi ono što u startu nije bilo dobro, a tada je, kaže advokat, sve mnogo teže.
(MONDO/Nova)