Ako sada planirate da kupite stan na kredit u Beogradu, treba da imate na umu da za stan površine 55 kvadrata, po ceni kvadrata od 2.000 evra (dakle ukupne vrednosti 110.000 evra) nema šanse da vam rata za kredit bude manja od 600 evra. I to je Markova priča, koja ga je, kako kaže i više nego šokirala.
"Imam mnogo ljudi oko sebe, godinama plaćaju ratu za lep stan od oko 300 do najviše 400 evra. Pritom im je i rasla rata za oko 100 evra u poslednjih godinu dana. Sada meni po nekim minimalnim uslovima, kad je u pitanju i rok otplate i cena kvadrata, treba mesečno 600 evra - pa tolika mi je plata", priča Marko.
Prema računici koju je "Blic Biznis" uradio na osnovu aktuelne ponude banaka u Srbiji, i aktuelnih vrednosti Euribora, za navedeni stan moraćete da izdvojite minimum 619,5 evra mesečno za ratu za stambeni kredit, sa napomenom da ćete za kredit od 88.000 evra, jer ste u obavezi da date 20 odsto vrednosti stana kao učešće, vratiti 133.511 evra čiste kamate. Čak i da se odlučite da produžite rok otplate kredita, ili uzmete refinansirajući kredit, ratu za stambeni kredit u ovom trenutku ćete teško smanjiti.
Primeri rata za stan od 110.000 evra
Vratimo se na računicu za primer jednog stana od 55 kvadrata u novogradnji. Kako banke zahtevaju da date učešće, ono je uglavnom od 20 odsto cene stana pa naviše. Sa rokom otplate od 30 godina, vama će program otplate izgledati ovako:
Rata vezana za 3M euribor:
Cena nekretnine: 110.000 evra
Iznos učešća: 20 odsto cene stana (tj. 22.000 evra)
Kamata: 7,5 %
Mesečna rata: 619,5 evra
U ovom slučaju, ukupno banci vraćate 221.511 evra, tj. čak 133.511 evra čiste kamate.
Rata vezana za 6M euribor:
Cena nekretnine: 110.000 evra
Iznos učešća: 20 odsto cene stana (tj. 22.000 evra)
Kamata: 8,2 %
Mesečna rata: 658 evra
U ovom slučaju, ukupno banci vraćate 236.888 evra, tj. čak 148.888 evra čiste kamate. Ukoliko isti stan želite da otplatite za 20 godina, rata će logično biti viša, ali vratićete manje kroz kamatu. Koliko tačno je u ovom slučaju rata pogledajte ispod:
Rata vezana za 3M euribor:
Cena nekretnine: 110.000 evra
Iznos učešća: 20 odsto cene stana (tj. 22.000 evra)
Kamata: 7,5 %
Mesečna rata: 708,92 evra
Iako je u slučaju manjeg roka otplate rata veća skoro 100 evra, za 20 godina treba da vratite 170.141 evro, tj. 82.141 evra kamate.
Rata vezana za 6M euribor:
Cena nekretnine: 110.000 evra
Iznos učešća: 20 odsto cene stana (tj. 22.000 evra)
Kamata: 8,2 %
Mesečna rata: 747 evra
U ovom slučaju ukupno vraćate 179.294 evra, tj. 91.294 evra čiste kamate.
Kako se računa kamata za stambene kredite?
Ako pogledamo aktuelnu ponudu banaka, prvo na šta treba obratiti pažnju su kamate koje direktno određuju visinu mesečne rate. Već skoro godinu dana banke na našem tržištu nude isključivo promenljive kamate za stambene kredite, što znači da se na fiskni iznos kamatne stope koje banke ističu uglavnom dodaju ili tromesečni ili šestomesečni euribor.
Osnove kamatne stope trenutno se kreću između 3,4 i 4 odsto i kada na to dodamo 3M ili 6M euribor, takozvane nominalne stope se penju na između 7 i 7,88 odsto. Na to banke još dodaju i ostale troškove obrade kredita (kao što su naknada za obradu zahteva, osiguranje katastar, notar, procenitelj...), i na kraju kamate budu više za dodatnih 0,5 do 1 odsto. Dakle, banke u aktuelnoj ponudi trenutno nude konačnu kamatu u visini od 7,5 pa i do 8,8 odsto. Što se tiče roka otplate on je i dalje u ponudama banaka isti ili 20 ili 30 godina.
Trenutna vrednost Euribora
Trenutna vrednost euribora se opasno približava granici od 4 odsto, koja je poslednji put zabeležena tokom ekonomske krize 2008. godine. Tačnije, šestomesečni euribor(6M) iznosi 3,895 odsto, dok tromesečni Euribor iznosi 3,589 odsto (3M). Kako bar jedna banka u Srbiji vezuje svoje stambene kredite za jednomesečni Euribor (1M), važno je istaći i da je njegova vrednost oko 3,393 odsto.
Kako da smanjim ratu za kredit?
Svi koji trenutno imaju stambeni kredit u Srbiji imaju na raspolaganju dve opcije da smanje rate, a oni koji planiraju da uzmu kredit trebaju dobro da obrate pažnju na ponudu banaka. Kako je nedavno za "Blic Biznis" istakao Dušan Uzelac, finansijski savetnik prva opcija koju građani imaju - refinansiranje, ali da je to ipak lakše u teoriji, nego u praksi.
"Kada refinansirate možete da tražite nižu kamatnu stopu. To zavisi od tržišta, ali danas je teže naći nižu kamatnu stopu nego što je situacija bila pre 20 godina", kaže Uzelac. Banke za kredite za refinansiranje sada nude ili promenljivu kamatnu stopu ili kombinovanu. Promenljiva je, kao i kod običnih stambenih kredita, zbir euribora (u ovom slučaju tromesečnog) i fiksnog iznosa kamate (pregledom ponude banaka ovaj iznos se kreće od 3,4 do 4,5 odsto).
Kombinovana kamata je u suštini fiksirana na određeni vremenski period (uglavnom na 3 godine). Trenutno su u bankama one fiksirane na nivou od oko 7,5 odsto, što mu dođe isto, ako ne i više nego kod običnih stambenih kredita. Uzelac kaže da je druga opcija produženje roka, ali da u toj situaciji banka na duži rok naplati i više kamate.
"Kod produženja roka iznos koji ste pozajmili raspoređujete na duži vremenski period, pa je samim tim i rata niža. Ona treba da bude tolika da ne "boli" otplata kredita. Ali ako ovako želite nižu ratu, to znači da ćete na duži period otplaćivati kredit, a to automatski znači da će banka naplatiti više kamate", kaže Uzelac.
BONUS VIDEO:
(MONDO/Blic)