Upis prava svojine nije isto što i legalizacija, ali će vlasnici objekata ovom "formalizacijom" steći prava da raspolažu svojom imovinom - kroz kupoprodaju, nasleđivanje, legalno priključenje na komunalnu i drugu infrastrukturu, što do sada nisu mogli. Pitanje je, međutim, da li će biti moguća njihova kupoprodaja i na kredit, što podrazumeva uspostavljanje hipoteke.
Rok za prijavu bespravno izgrađenih objekata na osnovu zakona "Svoj na svome" pomeren je za tri dana, do 8. februara, a mogućnost da upišu pravo svojine na kućama koje su nelegalno gradili građani do sada su iskoristili za više od 2.170.255 objekata. Procenjuje se da ih je u Srbiji oko 4,8 miliona, ali nadležni kažu da među njima ima i objekata poput kontejnera i nadstrešnica, koji nisu predmet upisa po ovom zakonu.
Zbog naglog rasta interesovanja građana, opštinske službe širom Srbije produžile su radno vreme – rade u dve smene, a u nekima, poput Šapca, su šalteri bili otvoreni i proteklog vikenda. Formirani su i mobilni timovi.
Upis prava svojine nije isto što i legalizacija, ali će vlasnici objekata ovom "formalizacijom" steći prava da raspolažu svojom imovinom - kroz kupoprodaju, nasleđivanje, legalno priključenje na komunalnu i drugu infrastrukturu, što do sada nisu mogli.
Trebalo bi da bude moguća njihova kupoprodaja i na kredit, što podrazumeva uspostavljanje hipoteke, ali u agencijama ne očekuju da će banke s oduševljenjem prihvatiti ovakve ugovore.
Vlasnica agencije "Europolis nekretnine" Mirjana Todorović kaže za RT Balkan, da je neophodno da budu ispunjena dva uslova da bi klijent dobio kredit, a da će jedan ostati nepremostiva prepreka za većinu potencijalnih kupaca stanova i kuća koji su građeni bez građevinske dozvole.
"Klijent mora biti kreditno sposoban, a nekretnina pogodna za uspostavljanje hipoteke. Ako ti uslovi nisu ispunjeni, neće biti odobren kredit. Komercijalnim bankama je cilj da plasiraju pozajmice i na tome profitiraju, ali sko procene da im je to nesiguran plasman i da nemaju adekvatno obezbeđenje, to neće učiniti. Nekretnina mora da bude uknjižena na trenutnog vlasnika i da nema tereta i zabeležbi. Ovde će biti zabeležba da je objekat upisan po tom novom zakonu, što znači da nema građevinsku dokumentaciju", napominje Todorović.
Ona je ukazala da se i sada ponekad dešava da klijent ne dobije kredit, iako je kreditno sposoban, jer banka odbije da prihvati da finansira kupovinu neke nekretnine. To se, kako je navela, dešavalo kod objekata koji su legalani, ali koji su uknjiženi kao porodične stambene zgrada, sa manjim brojem stanova.
"Bilo je slučajeva da banka iz nekog razloga to ne prihvati. Neke banke gledaju parcelu i terete na parceli i ako je u pitanju kuća, izuzetno je bitno i da vlasništvo bude 1/1", objasnila je Todorović.
Ona smatra da standardni krediti sasvim sigurno neće biti odobravani, a i ako se to desi, da je pitanje pod kojim uslovima će to biti, i uz koliko dodatne dokumentacije.
"Ako vi treba da dostavite gomilu dokumentacije za celu zgradu da biste dobili kredit, pitanje je koliko vam se to uopšte isplati, jer to je sve jako mnogo košta", kazala je Mirjana Todorović.
Ona je podsetila i na slučajeve zabeležbi koje su upisivane između 2015. i 2019. na objektima koji su legalizovani u tom periodu, kod kojih je upisano da država Srbija ne garantuje za sigurnost stana ili kuće. Takve nekretnine i danas manje koštaju ili se teže prodaju on onih koje imaju "čiste papire".
"U novembru je održan forum na kojem su bili predstavnici tri banke i oni su izneli svoj stav, da će biti moguć promet nekretnina koje budu bile upisane po novom zakonu, ali ne na kredit. One to smatraju nekvalitetnim kolateralima i možda će tokom vremena prihvatiti da rade i neke od tih nekretnina uz drugačije uslove kreditiranja i uz dostavljanje dodatne tehničke dokumentacije s obzirom da će to biti objekti koju nemaju adekvatnu tehničku dokumentaciju u građevinskom smislu. Tražiće procenu sigurnosti i stabilnosti objekta i verovatno gomilu dodatne dokumentacije i to će biti sigurno pod drugačijim finansijskim uslovima u odnosu na druge klijente", rekla je Mirjana Todorović.
Finansijski konsultant Vladimir Vasić i bivši sekretar Udruženja banaka Srbije kaže za RT Balkan da je ovaj postupak jedan korak ka legalizaciji, ali da banke najviše vole kada imaju legalno izgrađene nekretnine, jer imaju pravnu sigurnost i bezbednosnu sigurnost objekta koji je predmet hipoteke. On ističe da novi zakon i projekat "Svoj na svome" ne izjednačavaju one koji su bili dobri đaci i koji su platili sve dozvole sa onima koji to nisu.
"Ovaj korak je jako bitan, jer do sada te nepokretnost banka nije ni videla i gotovo je bilo nemoguća kupoprodaja. Takve nekretnine, na kojima je utvrđena svojina, mogu biti predmet zaloge, ali u svakom slučaju ne u onom obimu koji bi bio da je objekat legalan. Uradili smo pola posla, verovatno će to u nekoj sledećoj etapi biti rešeno. Za banke ovo nije dovoljno da bi stavili hipoteku. Ako je objekat koji nema upotrebnu dozvolu, to banci ne znači ništa, ali ako je objekat izgrađen na placu koji je u vlasništvu prodavca i ima titulara, onda je veća šansa da banka prihvati rizik – ako imate potvrđenu svojinu", objašnjava Vladimir Vasić.
Šta kažu u NBS?
Narodna banka Srbije je saopštila da "nepokretnosti u pogledu kojih ne postoje formalno-pravne prepreke za uspostavljanje hipoteke, i na kojima će, u skladu sa zakonom, biti izvršen upis prava svojine u Katastar nepokretnosti, mogu predstavljati sredstvo obezbeđenja kredita".
"Sa aspekta nadležnosti Narodne banke Srbije navodimo da su banke dužne da uspostave i svojim unutrašnjim aktima urede odgovarajući kreditni proces i da u okviru tog procesa urede kriterijume i principe za odobravanje kredita i drugih plasmana", kažu u NBS.
Prilikom odlučivanja o odobravanju kredita, uključujući i stambene kredite, banke su, podsećaju u centralnoj banci, dužne da procene kreditnu sposobnost svakog pojedinačnog dužnika i druge relevantne faktore rizika, pri čemu o izboru klijenta odlučuju samostalno, u skladu sa svojim unutrašnjim aktima.
Radi ublažavanja kreditnog rizika, hipoteka na nepokretnosti priznaje se kao sredstvo obezbeđenja pod uslovom da je punovažna u skladu sa merodavnim pravom i da se njena punovažnost redovno proverava, da je upisana u nadležni registar, da je omogućeno namirenje potraživanja iz vrednosti nepokretnosti u razumnom roku, kao i da je banka svojim aktima definisala vrste nepokretnosti koje prihvata kao sredstvo obezbeđenja kao i uslove i način odobravanja kredita obezbeđenih hipotekom na nepokretnosti.
BONUS VIDEO:
(RT Balkan/Mondo)