Kupovina stana spada u najvažnije finansijske odluke u životu, a prvo pitanje koje većina postavi jeste - da li je moja plata dovoljna za stambeni kredit? Ključni kriterijum koji banke analiziraju jeste odnos između vaših mesečnih primanja i ukupnih kreditnih obaveza.
Koliko sme da iznosi rata u odnosu na platu?
U praksi, većina banaka u Srbiji dozvoljava da ukupno zaduženje klijenta ne prelazi 50 do 60 odsto mesečne zarade. U taj procenat ulaze svi krediti i obaveze - ne samo stambeni zajam.
Neke banke primenjuju i dodatno restriktivne metode obračuna. Pre nego što izračunaju maksimalnu ratu, od plate oduzimaju iznos prosečne potrošačke korpe, čime se raspoloživi iznos za otplatu dodatno smanjuje.
Primer: Plata od 90.000 dinara
Visina potrebne zarade direktno zavisi od cene nekretnine. Ako kao primer uzmemo stan vredan 100.000 evra, uz standardno učešće od 20 odsto i rok otplate od 30 godina, iznos kredita bi bio 80.000 evra.
U tom slučaju mesečna rata u većini banaka kreće se između 45.000 i 55.000 dinara.
Da biste se uklopili u pravilo o maksimalnom opterećenju od 50–60% plate, minimalna mesečna zarada trebalo bi da bude oko 90.000 dinara. Međutim, to važi isključivo pod uslovom da nemate druge kredite, kartice ili dozvoljeni minus.
Plata od 100.000 dinara - veći manevarski prostor
Sa mesečnim primanjima od 100.000 dinara (oko 855 evra), banka će vam uglavnom dozvoliti mesečno zaduženje od približno 50.000 do 60.000 dinara.
Prema aktuelnim kalkulacijama:
- Ako kredit otplaćujete 20 godina, maksimalan iznos zajma može biti oko 65.000 evra, uz ratu od približno 428 evra.
- Ako rok produžite na 30 godina i uzmete kredit od 80.000 evra (za stan od 100.000 evra uz 20% učešća), uz kamatnu stopu od oko 4,35%, mesečna rata bi iznosila oko 398 evra (oko 46.500 dinara).
U ovom scenariju, plata od 100.000 dinara omogućava relativno komforno uklapanje u bankarske uslove, jer rata ostaje ispod 50% mesečnih prihoda.
Kreditne kartice i dozvoljeni minus smanjuju kreditnu sposobnost
Računica se značajno menja ukoliko već imate druge finansijske obaveze. U maksimalno dozvoljeni procenat zaduženja ulaze:
- gotovinski krediti
- kreditne kartice
- dozvoljeni minus
Čak i ako ne koristite minus ili karticu, banka ih tretira kao potencijalno zaduženje.
Standardna praksa je da se računa 5% odobrenog limita kao mesečna obaveza. Na primer, ako imate dozvoljeni minus od 80.000 dinara i limit na kreditnoj kartici od 80.000 dinara, banka će to tretirati kao 8.000 dinara mesečne obaveze (po 4.000 dinara za svaku stavku). Taj iznos se automatski odbija od maksimalne rate koju možete da izdvojite za stambeni kredit.
Koliko iznosi učešće?
U većini banaka standardno učešće iznosi 20% vrednosti nekretnine. Taj iznos se ne posmatra kao dodatni trošak, već kao deo kupoprodajne cene koji kupac mora obezbediti iz sopstvenih sredstava.
Međutim, za mlade koji kupuju prvu nekretninu uveden je poseban državni program. U okviru tog modela, banke mogu odobriti kredit do 99% vrednosti nekretnine, što znači da je potrebno samo 1% učešća.
Za ostale kupce prvog stana moguće je i sniženo učešće od 10%, u zavisnosti od banke i uslova kreditiranja.
BONUS VIDEO:
(Blic/Mondo)