Profesionalne upravnike imamo već gotovo tri godine ali nam zgrade još nisu "procvetale". Zašto je to tako, i ko je kriv, oprečna su mišljenja...
Dok stanari upiru prstom u profesionalce - ovi za MONDO daju dobre argumente zašto je to u Srbiji "nemoguća misija".
Za mnoge od vlasnika stanova koji su se u Srbiji odlučili za profesionalne upravnike u zgradama gde su im nekretnine, ti upravnici zgrada su pravo razočaranje.
Građani neretko kažu da njihov upravnik "ništa ne radi", da im je zgrada u stanju jednako lošem kao što je bila i pre nego što je januara 2017. počeo da se primenjuje Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, a da "upravnik stalno traži neke pare".
Ali verujte, kakav vam god bio profesionalni upravnik, bolji je nego kada vam odaberu prinudnog, zato što vi iz petnaestak stanova niste mogli da se dogovorite ni oko čega, kaže sagovornica MONDA, Darinka P.
"Kod nas, u zgradi u centru grada u kojoj se većina stanova iznajmljuje, uveden je prinudni upravnik za kog mesečno izdvajamo više od 1.000 dinara. Žena se pojavila nekoliko puta, najviše je zanimalo na koji način ćemo da je plaćamo (preko Infostana ili na posebnoj uplatnici) i ponudila nam je da se besplatno zamene sandučići za poštu ili uvede svetlo na senzor. Iako smo se svi složili da je bolja ideja svetlo, u zgradi su osvanuli ružni metalni sandučići, umesto lepih starinskih drvenih koje smo dotad imali", jada se Darinka.
Na prvom sastanku su joj stanari rekli i da su hodnici i ulazi prljavi i zapušteni, iako se za uslugu čišćenja plaća preko Infostana.
"Obećala je da će i to da sredi. Prošlo je pet meseci od obećanja, a zgrada nikada nije bila prljavija. Iz moje perspektive, institucija upravnika zgrada uvedena je samo da bi nam uzeli pare, a za uzvrat nismo ništa dobili".
Profesionalnim upravnicima, onim "pravim" zamera se i da su "neažurni u komunikaciji sa nadležnima", jer navodno samo šalju imejlove komunalnim i državnim službama "umesto da ih zovu telefonom ili tamo idu lično".
"Problem jeste u komunikaciji ali, mislim, pre svega vlasnika stanova sa upravnicima. Stanari su uvođenje profesionalnih upravnika shvatili površno, više kao hauzmajstora koji mora odmah da popravi nešto i reši hitnu situaciju, a gotovo nimalo kao profesionalca koji će im obezbediti da njihov stan s godinama ne gubi na vrednosti, već da je čak uvećava", kaže za MONDO Zoran Sekulić, profesionalni upravnik iz Beograda.
Sekulić to ilustruje primerom da će prosečan vlasnik stana/stanar zvati upravnika jer mu "lupka iz klime od komšije sa trećeg sprata" a neće ga nimalo zanimati da li bi trebalo da se obnovi krov ili zameni instalacija u zgradi staroj četrdeset godina.
"Na nivou životnog standarda na kojem smo, ljudima je bitno da im se sredi ono što ih tišti u svakodnevnom životu. Tako i ne razmišljaju o tome šta bi sve trebalo ili moglo da se uradi u njihovoj zgradi da bi njihova imovina bila sigurna i vredna. Na kraju krajeva, sve se svodi na novac, kojeg 'nema' i tako će biti sve dok ne promenimo svest i shvatimo da 500 evra uloženo u šifrirani interfon (portafon) na novim vratima ulaza, okrečeni hodnik i lepu fasadu dodaje 5.000 evra na sadašnju vrednost stana", kaže Sekulić, koji upravlja sa 20 zgrada u kojima je 450 stanova.
Donošenje Zakona o održavanju zgrada je u javnosti "reklamirano" kao magično rešenje za devastirani stambeni fond u Srbiji. Ali čarobnog štapića nema i, kao što su pojedini stručnjaci iz posla s nekretninama i opominjali, ovakav zakon nije mogao da reši probleme nagomilavane decenijama.
"Zakon jeste dobar, ali treba vremena i volje da se primeni. Dobijete zgradu u čije održavanje četiri ili pet decenija tadašnje nadležne društvene/državne institucije nisu ulagale ništa, a sada je sve 'uvaljeno' privatnim vlasnicima, i ne znate odakle da počnete. Trebalo bi da dovedete građevinske, mašinske i elektro inženjere da sve pregledaju i popišu šta treba da se radi. Ne znam slučaj da je to neka Stambena zajednica (Skupština stanara) uradila, jer i to košta", kaže Sekulić.
Vlasnici stanova i dalje izdvajaju samo zakonske minimume za održavanje sopstvene imovine, tako da na računima Stambenih zajednica ima para samo za osnovne potrebe i eventualno hitne intervencije, a trebalo bi da danas, posle dve, tri godine, već imaju milione dinara za investiciono održavanje.
"I onda kada dođe vreme da se promeni lift potrebno je Gradskom stambenom platiti 30.000 evra. Čak i kada je to u ratama, na pet godina, to je ogroman novac za stanare jedne zgrade od pet, šest spratova", kaže upravnik.
Sekulić kaže da upravnici i dalje ne znaju kako da se postave prema stanarima. Ako čekaju da se stanari slože šta sve treba da se radi i kojim redom, što ide i sporo i teško, onda "ništa ne rade", a ako Skupštini stanara ispostave (dugačku) listu sa onim što zaista mora da se uradi, onda "stalno traže pare".
A računica struke je jasna - ako želite da održite vrednost nekretnine morate da svake godine u nju uložite jedan odsto vrednosti. Znači bar hiljadu evra godišnje za stan od 100.000 evra.
PROBLEME IMAJU I "AMATERI"
Za one koji se boje da "upravnici ne žive na njihov račun" svakako je rešenje da izaberu predsednika iz svojih redova, što je na prvi pogled jeftinija i efikasnija opcija. Naravno, kada je zgrada kojom upravljaju, odnos ljudi koji žive u njoj "normalni", i ako među stanarima mogu da nađu nekog ko će da se "cima" oko svega i nedeljom, praznikom, u dva ujutro.... I to bez kakve novčane naknade.
"Rekla bih da je naša zgrada, odnosno ulaz koji čini našu stambenu zajednicu, po tom pitanju u redu, ali nije da problema sa stanarima nema", kaže Ivana J. "amaterska" upravnica u jednoj novobeogradskoj zgradi koja ima iste probleme kao i preofesionalni upravnici a prave joj ih - komšije.
U ulazu sa petnaest stanova, iz dva uopšte ne plaćaju tekuće i investiciono održavanje zgrade, a iz još dva ili tri plaćaju ponešto, povremeno. Naravno, najviše se žale na "usluge" upravnika i stanje u zgradi upravo oni koji ne plaćaju.
Najveći problem je što ljudi ne shvataju ozbiljno svoju imovinu, a zgrada je to jednako kao i stan u kojem žive, ili ga izdaju. Primedbe i svoje raznorazne 'ideje' šta bi trebalo uraditi a šta ne stanari daju gotovo isključivo pojedinačno, na hodniku, usput...
"A na sednicama Stambene zajednice, gde bi jedino i trebalo da se raspravlja o potrebnom za zgradu i bolji život svih, ili ih nema ili su potpuno pasivni. Drugi problem je neshvatanje forme i procedure, a Zakon na to obavezuje. Svi hoće 'bar tri ponude' za sve što se pokrene, od zamene ulaznih vrata, preko krečenja do novih sandučića, a onda se bune zbog cene iz tih ponuda. Ne shvataju da neki njihov 'majstor Pera koji bi to uradio za pola cene' nema žiro račun preko kojeg mora da se plaća, a nema ni garanciju", kaže Ivana.
Može, naravno, da se sve "sredi" i na crno, ali to je verovatnije u varijanti kada je upravnik iz reda stanara, jer profesionalni upravnici i firme koje se time bave nisu radi da zbog "siće" rizikuju probleme sa inspekcijama. A za stanare u Srbiji danas, nije sića kada treba zameniti ulazna vrata i platiti 900 evra "preko računa" ili 300 evra "na ruke", i to na rate.
"Stanari, odnosno vlasnici stanova, žele sve i žele odmah. Ali, kada se određivalo koliko treba mesečno plaćati u fond za tekuće održavanje, svi su bili za minimalni iznos koji je odredila Skupština grada. Kada od toga platite samo čistačicu, ostane vam 'za sve ostalo' čitavih pedeset dinara po stanu. A kojim parama će da se plati hitno odgušenje kanalizacije kada kod velikih kiša počnu da se potapaju podrumi, ili kada zatreba 2.000 dinara za redovni servis za samo dva protivpožarna aparata, inače plaćenih 15.000 dinara? A 'ideje' samo pristižu - od zamene ormarića sa osiguračima, cevi od grejanja...", kaže upravnica.
Još je veća muka za investiciono održavanje. Stanari su u fazonu "kad zatreba skupićemo", pa ne žele da odvoje više od nekoliko stotina dinara mesečno. A onda na red dođe popravka ravnog krova, koja košta 300.000 dinara. Sa, recimo, odvojenih 350 dinara po stanu mesečno, trebalo bi samo za to da se skuplja četiri i po godine. I to ako bi redovno plaćalo svih petnaest stanova iz zgrade, što je "u domenu naučne fantastike".
"Mi smo imali želju da zamenimo oluke na terasama. To je 'samo' 200.000 dinara, doduše na rate, ali ni to nismo mogli da sprovedemo. Kad vam neko na 'propašće nam fasada ulaziće voda u stanove za par godina' neko odgovori sa 'što sad da plaćam, ko zna da li ću tada uopšte biti ovde' nemate dalje šta da razgovarate. A propada naša imovina, ne tuđa", kaže Ivana.
A kako i ne bi propadala kada se za održavanje zgrade, a to znači održavanje vrednosti imovine vlasnika stanova, odvaja minimum minimuma.
U Beogradu, gde su izdvajanja verovatno i najveća, propisano je da se za tekuće održavanje mora izdvajati najmanje 360,85 dinara po stanu (zgrada bez lifta, s liftom je 469,11).
Kod investicionog održavanja situacija je još tragičnija. Stambeni fond u Srbiji je devastiran, jer u većinu zgrada se ništa nije ulagalo praktično od trenutka kada su nastale. Znači decenijama. Sada su privatni vlasnici obavezani da plaćaju od 4,07 dinara po kvadratnom metru stana novije zgrade (stare do 10 godina sa liftom), do 7,83 dinara za one stare (više od 30 godina i bez lifta).
To bi značilo da vlasnik za stan od 60 kvadrata, u zgradi sa petnaestak stanova staroj dvadesetak godina, sa liftom, mora da mesečno izdvoji oko 10 evra (tačnije 1123,79 dinara: 288,68 za profesionalnog upravnika, 469,11 za tekuće održavanje i 366 dinara za investiciono održavanje).
Već u susednoj Hrvatskoj, rečeno je na jednom sastanku profesionalnih upravnika u Privrednoj komori Srbije, 80 odsto vlasnika stanova plaća u te svrhe (minimalnih) 45 evra mesečno, a ostatak (dobrovoljno) 100 evra mesečno. I za ovu drugu cifru, koja se plaća prema planu profesionalnih upravnika a ne po zakonskom minimumu, kažu da nije dovoljna za pravo održavanje vrednosti nekretnina.
ŠTA SVE RADI UPRAVNIK ZGRADE
Funkcija profesionalnog upravnika uvedena je Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada, čija je primena počela u januaru 2017. godine.
Po odredbama važećeg zakona obaveza profesionalnog upravnika je da organizuje održavanje zgrade, prima prijave kvarova i drugih problema kao i da se bavi svim drugim pitanjima od značaja za upravljanje zgradom. Na njemu je sve - od popravke liftova, vodovoda, struje... do organizovanja čišćenja i održavanja zgrade i garažnog prostora. Upravnik takođe vodi redovnu evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice.
U slučaju da stambena zajednica ne izabere upravnika zgrade iz redova stanara ili da ne imenuje profesionalnog upravnika, nadležna lokalna samouprava za tu zgradu određuje prinudnog upravnika koji se pak angažuje iz redova profesionalnih upravnika upisanih u registar Privredne komore Srbije.
KOLIKO MORA ZA ODRŽAVANJE ZGRADE
Koliko ćete minimalno plaćati da vaša imovina ne propadne (brzo) određuje lokalna samouprava. Skupština Grada Beograda je propisala da je naknada za prinudnog upravnika (profesionalnog možete da platite koliko se dogovorite) za zgrade do 30 stanova 240 dinara po stanu, odnosno 336 dinara za veće zgrade.
Za tekuće održavanje (čišćenje i pranje, zatim redovni pregledi i servisiranja liftova, opreme i instalacija, prekidača, zatim deratizacija, čišćenje slivnika, oluka, popravke ili zamena ulaznih vrata, krečenje... ali i hitnije stvari poput radi sprečavanja štetnih posledica po život i zdravlje ljudi - kao popravka fasade koja pada ili krova koji prokišnjava, i sl.) mora da se izdvaja najmanje 361 dinar za zgrade bez lifta i 469 za zgrade sa liftom.
Tek onda na red dolazi Investiciono održavanje (zamena krovne konstrukcije, zamena lifta, nova fasada, ograde, hidro i termo izolacija, zamena elektroinstalacija, vodovodne mreže...). Tu je Grad Beograd odredio da minimum ide od 3,13 dinara po kvadratnom metru stana (u zgradi bez lifta staroj do 10 godina), do 10,16 dinara (zgrada sa liftom starija od 30 godina).
