Biti podstanar povlači određene obaveze kao što su redovno i celovito plaćanje kirije i režija, ali šta se dešava u situaciji kada zakupac svoje obaveze ne izvršava, a ne postoji ugovor o zakupu? Ko uglavnom izvuče deblji kraj - podstanar ili stanodavac?
U Srbiji je veliki broj ljudi koji žive kao podstanari i koji poslednjih godinu dana vode bitku sa visokim kirijama. Međutim, još jedan problem o kojem se manje govori jeste i taj što veliki broj podstanara nema ugovor o zakupu koji, prema važećem Zakonu o stanovanju štiti i podstanara i stanodavca.
Od sklapanja ugovora beže i stanodavci i zakupci, prvi jer strahuju od Poreske uprave, dok podstanare plaši povećanje kririje koje bi moglo da se dogodi ukoliko gazde stanova budu primorani da plaćaju porez. Ipak, neretko se dešava da se obe strane zbog izbegavanja ove obaveze “opeku” i natovare sebi na vrat velike probleme.
Advokat Tijana Vladisavljević iz Advokatske kancelarije Vladisavljević iz Beograda u razgovoru za MONDO objašnjava da ugovor o zakupu stana ne znači automatsku poresku obavezu, obzirom da se ne operezuje samo postojanje ugovora, već prihodi koji se po osnovu njega primaju, odnosno isplaćuju.
“Brojne su prednosti kada imate potpisan ugovor o zakupu, bilo da ste zakupac ili stanodavac. Ugovor će bolje štititi zakupca od iznenadnog jednostranog raskida ugovora i u ugovoru će biti preciznije određena njegova prava i obaveze, što će smanjiti mogućnost za kasnije sporove. Takođe, kada postoji pisani ugovor o zakupu stanodavac je bolje zaštićen od nesavesnih zakupaca, naročito kada su u ugovoru precizno navedene odredbe o tome na koji nači zakupac sme koristiti stan, do kog datuma zakupac mora napustiti stan nakon prestanka zakupa, do kog datuma zakupac mora izmirivati komunalije i druge troškove. Pored toga pisani ugovor će smanjiti mogućnost za nenajavljeni prekid zakupa od strane zakupca, i tako smanjti štetu za stanodavca koji nije imao vremena da pronađe novog zakupca”, navodi Vladisavljević.
Nema ugovora - nema ni odgovornosti?
S druge strane, postavlja se pitanje, ukoliko ugovor nije sklopljen, u kojoj meri je zakupac odgovoran za eventualnu štetu načinjenu u stanu i da li stanodavac ima pravnog osnova da potražuje neplaćenu kiriju ukoliko se zakupac iseli ili nanese štetu suprotnoj strani?
“Iako stanodavac i zakupac nisu potpisali (pisani) ugovor, a saglasili su se usmeno o zakupu (usmeni ugovor), ugovor i u ovom slučaju postoji. Usmeni ugovor o zakupu proizvodi svoja pravna dejstva kao i pisani, samo što ga je onda teže dokazati”, kaže naša sagovornica i ističe da odsustvo pisanog ugovora pogoduje nastanku kasnijih nesuglasica i sporova.
Ipak, kako navodi, ako zakupac bilo iz pisanog ili usmenog ugovora o zakupu, napravi štetu u stanu stanodavca, on je za nju odgovoran, ako je stan koristio suprotno onome što je ugovoreno, ili ako ništa nije ugovoreno, onda suprotno normalnom načinu korišćenja nepokretnosti. Isto tako, ukoliko zakupac ne plati kiriju za stan u dogovorenom iznosu i dogovorenom periodu, ili nanese štetu (ovde se ne misli na oštećenja od redovnog korišćenja stvari) stanodavac ima pravo da sudski potrežuje nadoknadu.
Kakve benefite ovaj ugovor donosi podstanaru?
Prema rečima naše sagovornice, postojanje pisanog ugovora o zakupu stana, zakupcu donosi izvesnu dozu sigurnosti i predvidljivosti, naročito u pogledu trajanja samog ugovora i mogućnosti raskida ugovora (što posebno dolazi do izražaja kod zakupa dužeg trajanja). Takođe, njena preporuka kao advokata jeste da se uz ugovor, prilikom ulaska zakupca u korišćenje stana, potpiše zapisnik o primopredaji kojim bi se konstatovalo stanje stvari u stanu, stanje podova, zidova i stolarije.
“U našoj advokatskoj praksi nailazili smo na različite situacije i probleme u koje dospevaju zakupci i stanodavci. Najčešće neprijatnosti za zakupce stanova obično su nenajavljene posete stanodavca, uvođenje novih uslova pod kojima se može koristiti stan, iznenadna promena visine kirije, iznenadni raskid ugovora od strane stanodavca. Sa druge strane, neprijatnosti, odnosno problemi u koje dospevaju stanodavci, često su sažete u tome da zakupac ne plaća redovno kiriju, ili situacija u kojoj zakupac i posle prestanka ugovora o zakupu nastavi da bespravno koristi stan. Takođe vrlo neprijatna situacija dešava se kada stanari naprave dugove za telekomunikacione usluge, infostan i struju, a potom napuste stan uz odbijanje da to regulišu”, navodi Vladisavljević za MONDO.
Naša sagovornica dodaje i da iznajmljivanje stanova preko agencija može doneti izvestan stepen sigurnosti, ali u svakom slučaju, njena stručna preporuka je da se prilikom zaključenje ugovora o zakupu obratite advokatu koji će vam sačiniti detaljan ugovor po vašim potrebama i koji će u konkretnoj situaciji smanjiti moguće rizike na minimum.
(Mondo)
