- Dugogodišnje stanovanje u tuđoj kući ne znači automatski stanarsko pravo ni vlasništvo, već zavisi od pravnog osnova i okolnosti useljenja.
- Svojina održajem može da se stekne tek uz ispunjene uslove: za redovni održaj 10 godina zakonite i savesne državine, a za vanredni 20 godina savesne državine.
- Plaćanje računa, ulaganje u kuću ili prijava prebivališta mogu biti dokaz, ali sami po sebi ne potvrđuju pravo na nekretninu.
Stanovanje u tuđoj kući ili stanu pet, deset ili čak 20 godina ne znači automatski da osoba stiče stanarsko pravo ili postaje vlasnik nekretnine. Ipak, u određenim okolnostima dugogodišnja državina može biti važna za sticanje prava svojine održajem. Ključni su način na koji se osoba uselila, da li je bila savesna i na osnovu čega je koristila nekretninu.
Može li neko ko godinama živi u tuđoj kući da stekne pravo da u njoj ostane, čak i kada se vlasnik tome protivi? Ovo pitanje izaziva nedoumice naročito u slučajevima kada neko u nekretnini boravi pet, deset ili 20 godina, plaća račune, održava objekat i ponaša se kao da je to njegov dom.
Međutim, prema propisima u Srbiji, broj godina provedenih u tuđoj nekretnini sam po sebi nije dovoljan za sticanje stanarskog prava niti prava svojine. Zakon razlikuje stanarsko pravo, zakup, pravo korišćenja i pravo svojine koje se pod određenim uslovima može steći održajem.
Zbog toga odgovor na pitanje da li neko može da ostane u tuđoj kući zavisi od konkretnih okolnosti, a ne samo od toga koliko dugo u njoj živi.
Da li se stanarsko pravo danas može steći u Srbiji?
Stanarsko pravo u svom tradicionalnom pravnom značenju vezano je za raniji sistem stanovanja, naročito za stanove u društvenoj svojini. Ono se nije sticalo jednostavnim useljenjem, već pod zakonom propisanim uslovima i na osnovu odgovarajućeg akta i ugovora.
Zakonom o stanovanju iz 1992. godine predviđeno je da se od njegovog stupanja na snagu na stanu više ne može sticati stanarsko pravo. Za određena lica koja su ga ranije stekla ostali su relevantni posebni prelazni režimi, odnosno prava koja su nastavila da ostvaruju pod zakonom propisanim uslovima.
To znači da osoba koja se danas useli u tuđu privatnu kuću ili stan ne može samo na osnovu dugogodišnjeg boravka da stekne nekadašnje stanarsko pravo.
Pravni status može biti drugačiji ako postoji ugovor o zakupu, ugovor o korišćenju, posebno pravo stanovanja ili drugi pravno relevantan osnov.
Ovakav pristup potvrđuje i praksa Vrhovnog suda Srbije u predmetima koji se odnose na ranije stečeno stanarsko pravo i nastavak korišćenja stana.
Ako neko živi u tuđoj kući pet godina, da li može da stekne pravo na nju?
U načelu, samo pet godina stanovanja u tuđoj kući nije dovoljno da neko stekne pravo svojine održajem prema opštim pravilima Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa.
Za održaj nepokretnosti zakon propisuje duže rokove i posebne uslove. Kod redovnog održaja traži se zakonita i savesna državina u trajanju od deset godina, dok se kod vanrednog održaja zahteva savesna državina u trajanju od 20 godina.
Ipak, ovi rokovi ne znače da svako ko 10 ili 20 godina boravi u nečijoj kući automatski postaje njen vlasnik.
Na primer, osoba koja je u kuću došla kao podstanar, gost, rođak ili korisnik kome je vlasnik dozvolio boravak ne može samo protekom vremena da zaključi da je stekla pravo svojine. Potrebno je utvrditi kakva je državina postojala, na osnovu čega je započela i da li su ispunjeni zakonski uslovi za održaj.
Plaćanje računa, ulaganje u održavanje kuće i prijava prebivališta mogu biti relevantni dokazi u konkretnom slučaju, ali sami po sebi ne dokazuju vlasništvo.
Šta ako neko živi u tuđoj kući 20 godina?
Upravo je ovo najvažnija pravna razlika: 20 godina može biti relevantan rok za vanredni održaj, ali samo ako su ispunjeni svi zakonski uslovi za sticanje prava svojine.
Član 28. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa propisuje da savestan držalac nepokretnosti na kojoj drugo lice ima pravo svojine može steći pravo svojine održajem nakon 20 godina. Za redovni održaj zakon propisuje deset godina, uz uslov da državina bude i zakonita i savesna.
Savesnost se, pojednostavljeno, odnosi na to da držalac ne zna niti može znati da stvar koju drži nije njegova. Zakonitost državine podrazumeva odgovarajući punovažan pravni osnov, uz ostale propisane uslove.
Vrhovni sud Srbije u svojoj praksi naglašava da nesavesna državina ne može dovesti do sticanja svojine održajem, bez obzira na to koliko dugo traje.
Zato nije isto ako se neko uselio u kuću verujući, na osnovu okolnosti i pravnog osnova, da ima pravo da je drži kao svoju i ako je od početka znao da je kuća tuđa, ali je u njoj ostao bez odgovarajućeg prava.
U eventualnom sudskom postupku procenjuju se dokazi, okolnosti useljenja, ponašanje stranaka i kvalitet državine tokom celog relevantnog perioda.
Da li podstanar može da postane vlasnik stana ako u njemu živi 20 godina?
Ne automatski. Podstanar koji koristi stan na osnovu ugovora o zakupu priznaje pravo vlasnika i nekretninu koristi po osnovu zakupa. Sama činjenica da zakup traje dugo ne pretvara zakupca u vlasnika.
Slično važi i kada vlasnik nekome dozvoli da živi u kući bez plaćanja kirije. Ako osoba koristi nekretninu na osnovu dozvole vlasnika, taj odnos ne postaje automatski pravo svojine zato što je proteklo 20 godina.
Važno je razlikovati faktičko korišćenje nekretnine od državine koja ispunjava uslove za održaj. Sud ne bi trebalo da se rukovodi samo dužinom boravka, već svim relevantnim činjenicama i dokazima.
Drugačija pravna pitanja mogu se pojaviti ako postoje sporni ugovori, nejasni nasledni odnosi ili okolnosti koje ukazuju na drugačiji osnov državine.
Šta ako neko živi u kući pokojnog vlasnika?
Situacija može biti složenija kada vlasnik umre, a u kući nastavi da živi član porodice ili drugo lice.
Ako je osoba naslednik ili suvlasnik, njena prava procenjuju se prema pravilima o nasleđivanju i svojini. Ako je bila zakupac, član porodičnog domaćinstva ili korisnik po drugom pravnom osnovu, primenjuju se pravila koja odgovaraju tom statusu.
Samo stanovanje u kući pokojnika ne znači da osoba automatski nasleđuje nekretninu. Takođe, činjenica da drugi naslednici dugo nisu dolazili u kuću sama po sebi ne znači da su izgubili svojinska prava.
U ovakvim slučajevima potrebno je proveriti ostavinsko rešenje, podatke iz katastra, eventualne ugovore i okolnosti pod kojima je osoba nastavila da koristi nekretninu.
Da li plaćanje računa i ulaganje u kuću daju pravo na vlasništvo?
Plaćanje struje, vode, poreza ili drugih troškova ne predstavlja samo po sebi dokaz da je neko vlasnik nekretnine. Isto važi i za renoviranje, popravke, održavanje dvorišta ili druge investicije.
Takvi dokazi mogu biti važni za utvrđivanje činjenica, ali njihov pravni značaj zavisi od okolnosti.
U pojedinim situacijama osoba koja je ulagala u tuđu nekretninu može imati određene novčane zahteve prema vlasniku, u zavisnosti od pravnog osnova, vrste troškova i drugih uslova. To je, međutim, različito od prava da se nekretnina zadrži ili da se postane njen vlasnik.
Zbog toga je važno sačuvati račune, ugovore, prepisku i druge dokaze o ulaganjima i dogovorima sa vlasnikom.
Može li vlasnik da iseli osobu koja godinama živi u njegovoj kući?
Vlasnik načelno ima pravo da svoju nekretninu drži, koristi i njome raspolaže u granicama zakona. Međutim, način na koji može da zahteva predaju nekretnine zavisi od pravnog statusa osobe koja u njoj boravi.
Ako nema pravni osnov za korišćenje, vlasnik može, pod zakonskim uslovima, da pokrene odgovarajući sudski postupak radi zaštite svog prava. Ako postoji zakup, ugovor o korišćenju, pravo stanovanja ili drugi relevantan osnov, moraju se uzeti u obzir pravila koja važe za taj odnos.
Ne treba mešati zahtev za iseljenje sa samovoljnim izbacivanjem osobe iz kuće. U spornim slučajevima potrebno je koristiti zakonom predviđene postupke, a ne samostalno menjati brave, iznositi stvari ili primenjivati silu.
Ako se postavi pitanje ko ima pravo da koristi kuću, sud može morati da utvrdi i pravo vlasnika i pravni položaj osobe koja se u njoj nalazi.
Kako se dokazuje da su ispunjeni uslovi za održaj?
Osoba koja smatra da je stekla pravo svojine održajem može imati potrebu da to pravo utvrdi u sudskom postupku, a zatim da sprovede odgovarajući upis u katastar kada su ispunjeni zakonski uslovi.
U zavisnosti od konkretnog slučaja, relevantni mogu biti:
- podaci iz katastra nepokretnosti;
- ugovori i druge isprave na osnovu kojih je osoba ušla u posed;
- svedoci koji poznaju okolnosti i trajanje državine;
- dokazi o načinu korišćenja i održavanja nekretnine;
- dokumentacija o eventualnim sporovima, prigovorima ili saglasnosti vlasnika;
- dokumentacija o nasleđivanju, ako je vlasnik preminuo.
Nijedan pojedinačni dokaz ne garantuje uspeh. Presudno je da li su u konkretnom slučaju ispunjeni svi uslovi za odgovarajući pravni osnov sticanja svojine.
Dvadeset godina u tuđoj kući nije automatska karta za vlasništvo
Osoba koja pet, deset ili 20 godina živi u tuđoj kući ne stiče automatski stanarsko pravo samo zbog proteka vremena. Danas se nekadašnje stanarsko pravo ne može novo steći na način na koji se sticalo prema ranijim propisima.
Ipak, u određenim slučajevima dugotrajna savesna državina može biti osnov za sticanje prava svojine održajem, ako su ispunjeni svi zakonski uslovi. To se ne može zaključiti samo na osnovu broja godina stanovanja, plaćanja računa ili ulaganja u objekat.
Zato se svaki slučaj mora posmatrati pojedinačno: važno je ko je vlasnik, kako se osoba uselila, da li postoji ugovor ili dozvola za korišćenje, kakva je državina postojala i da li su ispunjeni uslovi predviđeni zakonom.
BONUS VIDEO:
(Biz portal/MONDO)