Većina iznajmljivača na Jadranu ove godine može očekivati slabiju zaradu nego lani. Porezni udar i rast troškova poslovanja, uz ograničen prostor za podizanje cena, smanjuje isplativost ovog biznisa.
Pitanje je koliko se isplati ulaganje u nekretnine za kratkoročni najam na Jadranu nakon što je ova delatnost isterana iz zone porezne oaze. Prihvatljiv povrat na ulaganje u nekretnine namenjene iznajmljivanju iznosi najmanje pet posto, što znači da bi se uloženi kapital trebao vratiti za najmanje 20 godina.
Za prosečan apartman od šezdesetak kvadrata s četiri kreveta potrebno je izdvojiti oko 180 hiljada evra. Prosečna cena najma kreće se oko 120 evra po noćenju (od 70 evra u predsezoni do 150 evra u top sezoni).
U kalkulaciju treba uključiti sve prateće troškove, a oni uključuju poreze (paušalni porez na dohodak, porez na nekretnine), parafiskalna davanja (turistička članarina, boravišna taksa, komunalna naknada, RTV pretplata), troškove poslovanja (agencijska provizija, režije, potrošni materijal, čišćenje) i troškove redovnog održavanja.
Kako je značajan deo troškova fiksan, apartmani s nižom popunjenošću jače su opterećeni troškovima. Stoga isplativost primarno zavisi od popunjenosti kapaciteta.
Računica pokazuje da uz popunjenost od 60 dana udeo troškova u bruto prihodu iznosi čak 57 posto. Kod popunjenosti od 90 dana pada na 45 posto, a ako apartman uspete rentati 120 dana, udeo troškova spušta se na 38,5 posto.
Kalkulacija pokazuje da je za većinu apartmana na Jadranu, uz trenutne uslove poslovanja, traženi povrat od pet posto nedostižan.
Na primeru popunjenosti od 60 dana neto prihod iznosi 3088 evra, a povrat na ulaganje mizernih 1,72 posto. Uz takvu zaradu, razdoblje povrata ulaganja iznosi 58 godina. Kod popunjenosti od 90 dana, uz neto prihod od 5920 evra, povrat se penje na 3,29 posto, a tek pri popunjenosti od 120 dana, s prihodom od 8751 evro, približavamo se optimalnom povratu.
Dakle, pod pretpostavkom da uložite 180.000 evra u stan za kratkoročni najam, za povrat od minimalnih pet posto na uloženi kapital potrebno je godišnje zaraditi čistih 9000 evra.
Zakonskim izmenama u Hrvatskoj od početka ove godine porezno opterećenje iznajmljivačima se višestruko povećalo usled viših stopa paušalnog poreza na dohodak i novouvedenog poreza na nekretnine. Visina paušalnog poreza vezana je uz indeks turističke razvijenosti, a gradovi i opštine razvrstani su u četiri kategorije. U prvoj grupi s najvišim indeksom, u kojoj se nalazi većina priobalnih lokalnih jedinica, raspon paušala kreće se od 100 do 300 eura, a većina jedinica uvela je paušal od 100 eura po krevetu. Ranije je u većini turističkih mesta paušal iznosio do 40 eura.
Za postizanje minimalne profitabilnosti, uz prosečnu cenu najma od 120 evra dnevno, apartman bi trebao biti popunjen 124 dana. To je teško ostvarivo u većini turističkih mesta na jadranskoj obali jer je popunjenost manja od 90 dana.
Kako povećati zaradu?
Ulaganje u apartmane može doneti odgovarajući povrat ako se ozbiljno posvetite tom poslu. Ključni elementi o kojima zavisi isplativost rentanja apartmana su lokacija, opremljenost objekta i kvaliteta marketinga.
Ulaganjem u opremu i dodatne sadržaje investicija može postati isplativija. Kvalitetno uređenje prostora i sadržaji poput parkinga, bazena te igrališta za decu mogu podići cenu najma za 30 do 50 posto. Ako pritom uložite u kvalitetno oglašavanje, sezona se može značajno produžiti.
U nekim slučajevima investicije u luksuzne vile ili butik apartmane na prestižnim lokacijama poput Dubrovnika, Hvara ili Rovinja, uz kvalitetan marketing, nose godišnji povrat od 20 od 30 posto. Međutim takvi projekti u pravilu zahtevaju veća ulaganja.
Veća isplativost može se postići i smanjenjem troškova. Na taj način bolji povrat mogu prvenstveno postići iznajmljivači sa statusom domaćina (onikoji žive u mjestu u kojem pružaju usluge smještaja) jer imaju određene porezne olakšice, a dio troškova poslovanja mogu pokriti vlastitim radom.
(Tportal, Mondo)
