Stručnjak nam otkriva kako do stambenog kredita u Srbiji: Snežana Vukmirović u podkastu "Keš ekspert"

Dobrodošli u MONDO podkast "Keš ekspert", edukativni razgovor o finansijama sa stručnim sagovornicima, koji obrađuje teme upravljanja novcem iz ugla koji je svakome lako razumljiv.

"Namenski kredit, proizvod namenjen rešavanju stambenog pitanja. Klijent ne može kupiti vikendicu, apartman, kuću za odmor već isključivo stambenu jedinicu. Mora biti u stalnom radnom odnosu da bi stekao uslove za kredit, imati bar godinu dana kontinuiranog radnog staža, da je kod trenutog poslodavca zaposlen minimum 3 ili 6 meseci i na neodređeno. Mora imati adekvatnu kreditnu sposobnost, odgovarajuću visinu zarade, urednu kreditnu istoriju, bez nekih evidentiranih kašnjenja u izveštaju kreditnog biroa. Kod nas se podela više odnosi na vrste kamatnih stopa. Tu postoje krediti sa fiksnom, varijabilnom i kombinovanom kamatnom stopom. Što se starosne granice tiče klijent može da podnese zahtev za stambeni kredit koji će maksimalno trajati 30 godina, s tim da poslednja rata bude pre njegovog 70. rođendana."

Šta je kreditni biro i kako se obračunava kreditna sposobnost?

"Izveštaj sačinjen u okviru udruženja banaka koji beleži sve vaše poslove koje ste imali sa bankom. Klijent može da bude zadužen određeni procenat od zarade i on se razlikuje od banke do banke, 50-60 posto. Kreditna istorija utiče na konačnu odluku banke. Bilo koje evidentirano kašnjenje predstavlja automatski negativnu odluku."

Kako se određuju kamatna stopa i visina?

"Kamatna stopa je definisana od strane banke, a osnovni element koji utiče na visinu je referentna kamatna stopa. To je zapravo cena novca na tržištu. Kamatna stopa kreira se u zavisnosti od potražnje i ponude novca na tržištu, kao i kod svake druge robe. Ukoliko novca ima, kamatne stope će biti niže."

Kako izgleda proces odobravanja kredita?

"Prvi korak je da se u razgovoru sa bankarom definišu detalji kredita. Naredni korak je dostavljanje dokumentacije banci. Proverava se građevinska dokumentacija ako je u pitanju novogradnja, ako je u pitanju već prometovana nekretnina, onda postoji drugačiji spisak dokumentacije, angažuju se procenitelji koji će potvrditi tržišnu vrednost te nekretnine i sledeći korak je finansijska analiza samog klijenta.

Banka će u zavisnosti od samog izveštaja kreditnog biroa definisati koliki je to maksimalan iznos kredita koji je moguće odobriti. Na kraju kada banka daje pozitivnu odluku, pravna služba radi založnu izjavu, završava se ugovor o kreditu i poslednji korak je overa dokumentacije kod notara i isplata kredita."

Koliki kredit mogu da dobijem za stan od 55 kvadrata?

"Maksimalan iznos kredita ne zavisi od vrednosti nekretnine već od prihoda koje klijent ostvaruje. Recimo, kupujete nekretninu koja košta 100.000 evra. Neophodno je da izdvojite učešće koje je najčešće 20 posto. Znači 20.000 evra je iz sopstvenih sredstava, razlika od 80.000 ići će iz sredstava stambenog kredita. Po trenutnim kamatnim stopama zarada koja bi bila potrebna za takav jedan kredit od 80.000 evra kreće se negde oko 1000 evra, pod uslovom da klijent nema nikakva druga zaduženja."

Koji su sve troškovi podizanja stambenog kredita?

"Klijent mora da pribavi procenu, koju plaća ovlašćenom licenciranom procenitelju, od 120 do 150 evra za neke prosečne nekretine. Zatim je tu trošak založne izjave koja se plaća po tarifi notara, javnog beležnika i iznos kredita zapravo diktira kolika će biti ta cena.

Na primeru stana od 100.000 evra ukupni troškovi će se kretati od 1.000-1.200 evra (od procene, overe založne izjave, overe kupoprodajnog ugovora, zatim upisa hipoteke u katastar).

Ukoliko imate trošak obrade kreditnog zahteva onda se to uvećava. Iako se retko naplaćuje, postoje banke koje to i dalje rade (od 0,5% od 1% od iznosa kredita)."

Može li se pre vremena otplatiti kredit?

"Moguća je delimično prevremena otplata. Novac uplaćujete na svoj tekući račun, podnosite zahtev banci, naglasite da želite da uradite delimičnu otplatu, potpišete zahtev, banka će povući ta sredstva s vašeg tekućeg računa, glavnica kredita će se automatski umanjiti za taj iznos koji ste prevremeno vratili banci i dobijate novi plan otplate koji započinje sa tom umanjenom glavnicom. Kao rezultat toga može biti smanjena rata ili eventualno skraćen period otplate.

Sve prevremene otplate do 31. decembra, po odluci Narodne banke, biće regulisane bez ikakve naknade."

Šta je anuitet i kako se obračunava?

"Anuitet je zapravo mesečna rata, dobijate u banci anuitetni plan ili tzv. plan otplate. Sačinjen iz dela glavnice, otplate glavnice i od dela koji se odnose na kamatu. Postoji poseban metod obračuna koji banke primenjuju da bi rata svakog meseca iznosila isto. Posebnom proporcionalnom metodom obračuna, banka ne pravi obračun tih rata, odnosno u svakoj rati, postoji deo koji se odnose na otplatu glavnice i deo koji se odnose na otplatu kamate.
U prvim mesecima ćete u okviru tog anuiteta imati veći deo, koji se odnosi na kamatu, jer u tom momentu dugujete ceo iznos koji ste pozajmili od banke. Međutim kako plaćate ratu po ratu, iznos glavnice se unutar anuiteta povećava, a kamata smanjuje. Znači, rata je ista, samo je finansijska struktura unutar rate zapravo drugačija."

Šta se dešava sa kreditom u slučaju otkaza ili bolesti?

"Kada se zadužite, banku ne zanima u kakvoj ste se situaciji našli ukoliko nemate određeno osiguranje. Najčešće je osiguranje života, koristi se za stambeni kredite i pokriva smrt, a u nekim slučajima može se uvrstiti i gubitak zaposlenja ili eventualno neka teža bolest. Ukoliko klijent iz bilo kog od ovih opravdanih razloga dospe u neku problematiku, prvo što će dobiti jeste poziv od banke, odnosno pismo upozorenje ili SMS poruku. Klijentima se savetuje da se obrate banci i pokušaju da naprave neki dogovor.

U pregovorima sa bankom se može napraviti neka vrsta moratorijuma. Bitno je za klijente da znaju opcije, da li je to moratorium ili recimo grace period koji se odobrava negde na početku ovih kredita, kamata se plaća.

Postoje polise osiguranja kad su stambeni krediti u pitanju ili gotovinski krediti, postoje polise osiguranja koje zapravo pokrivaju takve situacije i to je razlog zašto se savetuje. Većina banaka ne traži te polise kao obavezne prilikom uzimanja stambenog kredita."

Šta se dešava ako klijent ne može da plaća rate?

"Banka zato i zahteva da klijent prima zaradu u toj banci, tu je veća verovatnoća da će uredno teći i otplata jer, ako nemate 5. kada vam dospeva rata, imaćete 20. kada vam legne zarada. Banka će staviti rezervaciju na tekući račun i sa prvim prilivom novca koji stigne na račun naplatiti će svoju ratu. Ako klijent prebaci zaradu ili je ostao bez posla i primanja, banka pokreće prvo administrativnu zabranu koja mu je na početku kredita i overila.

Administrativna zabrana je zapravo instrument naplate. Ukoliko ne postoji mogućnost da se naplati na taj način, sledeći korak je prinuda naplata putem menice koju je klijent potpisao i overio. Tek na kraju ide prodaja nekretine.

U slučaju nemogućnosti otplate, klijent ima mogućnost prodaje nekretnine i isplate. Tu postoje dve mogućnosti. Klijent može dobrovoljno da proda nekretinu, isplati ostatak duga po kreditu i neće imati dodatne troškove, a isto to može da se desi prinudnom naplatom.
Banka, pošto ima hipoteku, može da proda nekretinu, da naplati svoj ostatak duga i sve troškove koje će imati u celom tom procesu.

Konkretno vi plaćate ostatak duga po kreditu, sve kamate. Tu će biti uračunate i određene zatezne kamate i troškovi prinudne naplate. To i jeste razlog što se savetuje klijentima da onog momenta kada sami uvide da ne postoji način da se vrate u neke redovne tokove otplate, oglase svoju nekretinu i pokušaju prodaju.

Kada se klijent nađe u problemu dobro je da sarađuje sa bankom. U svakoj banci postoje određeni sektori koji se bave isključivo tom prinudnom naplatom. Znači, jako je bitno da se klijent javi na taj poziv, sarađuje."

Može li se uzeti novi kredit za otplatu rate?

"Postoji ta opcija, mada je više rezervisana za gotovinske kredite. Kod stambenog kredita možete da uradite refinansiranje, ali to ima nekog ekonomskog opravdanja samo ako pronađete ponudu sa nižom kamatnom stopom.

Vi ćete svoj dug po kreditu zapravo prebaciti u drugu banku tim refinansiranjem i nastavićete otplatu umesto po kamatnoj stopi od, ne znam, recimo 5% po 3% koja se, recimo, u tom trenutku bude nudila.

To refinansiranje stambenog kredita je proces koji izgleda kao i podnošenje novog zahteva. Samo što nemate kupoprodajni ugovor koji je osnova, već imate potvrdu ostatka duga koju vam je izdala banka i na taj način, to je da kažem ta neka polazna tačka na ovoj banci koliko će vam kredita odobriti. 

Opcija koja postoji kod gotovinskih kredita, kada se klijent nađe u problemu da se uradi refinansiranje, naravno pre nego što ga postojeća banka prijavi kreditnom birou, ne postoji kod stambenog kredita. Znači, ne možete refinansirati stambeni kredit i na taj način razložiti, odnosno promeniti svoju, dinamiku otplate."

Šta znači to udruživanje sredstava?

"To je zapravo solidarno dužništvo. Solidarni dužnik je lice koje mora da ispuni uslove i svojom zaradom može da pomogne kreditnu sposobnost klijenta. Znači, ukoliko su klijenti u braku ili vanbračnoj zajednici ili, recimo, roditelji dece, mogu se uključiti zajednički u taj kredit, mogu zajednički biti kupci nekretnine, jedno lice može biti vlastnik, odnosno kupac nekretnine, a solidarni dužnik je to lice koje će zapravo njemu pomoći da dobije veći iznos kredita."

Koja dokumenta su potrebna?

"Prvo i osnovno je za početak predugovor, na osnovu kog banka vidi koja je cena nekretnine. Na osnovu toga se definišu učešće i iznos kredita. Sa tim predugovorom i dokumentacijom, u zavisnosti od toga da li se kupuje novogradnja ili starogradnja, klijent podnosi zahtev. Pravna služba na osnovu te dokumentacije i procene ocenjuje da li je ta nekretnina podobna za upis hipoteke ili ne.

Postoji razlika između dokumentacije za staru odnosno novu gradnju, ali je minimalna. U oba slučaja su potrebne liste nepokretnosti. Kod novogradnje, investitor priprema set građevinske dokumentacije na osnovu koje zapravo i zida zgradu. Ako se kupuje već prometovana nekretninu, onda je to osnov sticanja. To može biti prethodni kupoprodajni ugovor na osnovu kojeg je prodavac nekretnine stekao nekretninu. Može biti i ostavinsko rešenje, može biti i ugovor o poklonu ili eventualno ugovor o otkupu nekretnine."

Koje vrste osiguranja postoje?

"Ako pričamo o standardnom kreditu, to su osiguranje nekretnine, životno osiguranje i osiguranje nacionalne korporacije. Osiguranje nacionalne korporacije zapravo nije osiguranje klijenta, već banke, odnosno tog kredita koje je banke odabravaju.

Polisa osiguranja nekretnine je obavezna i odnosi se na osiguranje predmeta kupovine odnosno predmeta hipoteke. To može da bude osnovno osiguranje koje pokriva poplavu i požar. Bitno je da je ta polisa vinkulirana u korist banke za slučaj da dođe do nekog neželjenog slučaja, osiguranog slučaja, banka dolazi do umanjenja tržišne vrednosti te nekretnine. Klijent će naplatom od strane osiguravajuće kuće izvršiti popravku, vratiti tu tržišnu vrednost, odnosno držati je na istom nivou, što je za banku jako bitno jer je za nju to sredstvo obezbeđenja, ta nekretnina.

Životno osiguranje se odnosi na osiguranje života samog korisnika kredita i to od smrti, bolesti... Osiguravajuća kuća izdaje polisu koja podrazumeva da ukoliko bi se klijentu nešto desilo od tih osiguranih slučajeva, osiguravajuće društvo izmiruje dug, a banka naplaćuje svoj kredit.

Naslednici ostaju u toj nekretnini, jer se izmiruju obaveze ka banci, skida se hipoteka. Hipoteka je sredstvo obezbeđenja, zapravo zalog na toj nekretnini kojom banka u slučaju da klijent ne vraća svoje obaveze, može da naplati svoje potraživanje."

Da li kredit može da se podigne bez učešća?

"Takav proizvod u Srbiji ne postoji za razliku od inostranstva. To su takozvani hipotekarni krediti. U Srbiji nekretina može da bude samo dodatno sredstvo obezbeđenja. Kod stambenog kredita ne možete da kupite stan bez uspostavljanja hipoteke na tom objektu koji kupujete ili nekom drugom. Postoje i gotovinski krediti koji su u nešto većim iznosima. Ali postoje banke koje će možda odobriti zapravo i gotovinski kredit sa hipotekom.

Stambeni kredit ne možete podići bez hipoteke. Mora da postoji kao sredstvo obezbeđenja. Za stambeni kredit jeste potrebno učešće. Gotovinski kredit je definisan sa rokom otplate maksimalno od šest godina i najčešće u bankama se odobrava u nekom iznosu 3-4 miliona. Može biti i veći iznos, ali se u tom slučaju banka zapravo traži dodatno obezbeđenje u vidu hipoteke.

Hipoteka može da se uspostavi na nekoj drugoj nekretnini iz opravdanih razloga, postoje situacije kada će banka prihvatiti da hipoteka bude na drugoj nekretnini. To je sad već od slučaja do slučaja."

Kako frilenseri mogu do kredita?

"Prvo moramo napraviti razliku između frilensera i preduzetnika. Frilenser nema stalni radni odnos, ako nema registrovanu firmu, ne može aplicirati za kredit bez obzira na primanje koje ostvaruje i po kom osnovuu i da li je to kontinuitet ili ne.

Banka insistira na kontinuiranom poslovanju, klijent mora imati registrovanu firmu koja je aktivna dve godine."

Koliko iznosi učešće?

"Najčešće je učešće od 20 posto, ali to može da varira. Ako kupujete nekretninu u nekom manjem gradu ili ruralnom području, banka može da zatrži čak i nekih 50 posto učešća od ove cene nekretnine.

Ranije je postojala preporuka Narodne banke, gde su savetovali i zapravo preporučili bankama da za mlade kupce prvih nekretnina učešće bude manje od 20 posto, a kako je u pitanju samo preporuka, prihvatio ju je samo određeni broj banaka. Nekad traže da obezbedite i dodatno sredstvo, recimo jemstvo drugog fizičkog lica ili će vas ograničiti u iznosu kredita ili otplate."

Može i stambeni kredit da dobije neko ko ne živi u Srbiji?

"Takva vrasta stambenih kredita nike popularna na tržištu. Postoji možda nekoliko banaka koje su malo fleksibilnije, koje će razmotriti mogućnost odobrenja kredita najčešće sa malo većim učešćem i sa obaveznim jemstvom drugog fizičkog lica. Državljanin Srbije koji živi i radi u inostranstvu sa stanovišta banke vodi se kao rezident. On zaradu prima na račun poslovne banke koja je u inostranstvu, od strane pravnog lica firma koja je registrovana u inostranstvu.

Znači, u slučaju te neke prinudne naplate, banka nema nikakvu mogućnost da je izvrši. Inostrani poslodavac, naravno, neće overiti administrativnu zabranu, zarada neće biti uplaćena na tekući račun poslovne banke koja će da obreti kredit i samim tim je to, da kažem, negde rizični plasman za banku. Tako da u tim slučajevima, ukoliko postoji opcija, klijent ispunjava sve uslove i pronađe banku koja je raspoložena da ga kreditira, neophodno je i jemstvo drugog fizičkog lica.

Jemac je drugo lice koje će zajedno sa tim dužnikom, podnosiocom zahtava, potpisati menicu i potpisati ugovor o kreditu. Iako klijent koji je podneo zahtev, koji je uzeo kredit nema mogućnosti da vraća, da otplaćuje taj kredit, banka će naplatiti od jemca. U ovim slučajevima sa inostranstvom, sa nerezidentima, banka traži da jemac bude lice koje je stalno zaposleno u Srbiji, rezident, državljanin, radi u Srbiji i da ta zarada bude dostupna banci ukoliko dužnik ne plaća svoje obaveze na vreme."

(Mondo.rs)