Kako banka da radi za nas, postoji li trik za otplatu stambenog kredita i da li smo zaista "mirni" ako kupimo stan? Odgovor na ova, ali i mnoga druga pitanja dao je u MONDO podkastu "Keš ekspert" Vladimir Pajović, stručnjak za upravljanje finansijama i rizicima u okviru finansijskih organizacija.
Pogledajte celu epizodu!
Kako da naučimo da zapravo banka radi za nas, a ne mi za nju?
"Prvo moramo da prestanemo da budemo pasivni korisnici banaka i banke bi morali da tretiramo kao kad kupujemo neku malu, skuplju ili ozbiljniju stvar. Raspitujemo se i vidimo koja nam banka najbolje odgovara. I nisu sve banke za sve proizvode iste. Postoje banke koje su veoma jeftine kad su u pitanju svakodnevne transakcije, kad je u pitanju otvaranje i vođenje računa, jednostavno lakoća korišćenja banke. Postoje banke koje imaju jako dobre ponude za kredite, postoje banke koje imaju jako dobre ponude za depozite i to u raznim vremenima tokom godine."
Kako odabrati pravu banku?
"Napravimo neku vrstu analize koja stvarno nije teška, na Guglu, na nekim od ovih AI alata... Samo da proverite tri, četiri banke, pozovete, banke žele klijente, konkurencija ovde u Srbiji među bankama je velika, tako da se svi otimamo oko vas, klijent treba to da iskoristi. Banka treba da bude alat, ako ne ide dobro i ne sviđa vam se, treba da je promenite i to je najbolji način da banka radi za vas."
Da li je zaduživanje ili kredit uvek "omča oko vrata", ili može da bude i odskočna daska?
"Ima taj izraz, mada treba da ga objasnim, treba se odgovorno zaduživati. Šta to znači? Pozajmljivanje novca na gomili treba da vam donese neku korist, posebno u poređenju sa troškovima tog pozajmljivanja, to je jedno. I druga stvar je da morate da imate plan kako ćete taj kredit da vratite. To su dva ozbiljna preduslova pre uzimanja kredita. Sad, živimo u savremenom društvu, ja ne propagiram neko okretanje leđa društvu i odlazak u šumu i nezaduživanje. Ali promišljanje mora da se desi, ne znam, neočekivane popravke automobila, stana, neka zdravstvena situacija, ulaganje u obrazovanje, ulaganje u neku obuku, to su sve prilično dobri razlozi zašto bi uzeli neki kredit. Tako da su takvi krediti, rekao bih, dobrodošli."
"Kada su keš krediti u pitanju, mnogo manje smisla ima uzeti kredit koji ide direktno u potrošnju, kako bih rekao, putovanje, kupovinu stvari. Naravno, i tu može čovek da pravi neke kompromise, ali veoma pažljivo. A ova druga stvar je da se ne gleda samo koliki je iznos rate i da je što manja rata bolja, već da se u odnosu na prihode vidi koji je to iznos koji čovek može mesečno da plaća i da nikad ne ide na taj niti maksimalni iznos kredita, niti maksimalni rok, jer treba da imamo plan B. Plan B može da bude da se ode do banke i zatraži produženje kredita, jer to će svaka banka da uradi."
"Tako da, ili je plan B da vidite u budućnosti da ćete da imate povišicu, ili ćete da kombinujete prihode u domaćinstvu. Sve su to zdrave, normalne stvari koje treba uzeti u obzir i na taj način pravimo to odgovorno zaduživanje. Nekad, naravno, to situacija ne dozvoljava i nike smak sveta da se zadužite kada ste u problemu, ako će vam to kupiti vreme da rešite problem. Ali čim vidite da vam je taj plan propao, morali bi da se javite banci i da tražite pomoć i restrukturiranje takvog kredita."
Mnogo se priča da je dozvoljeni minus zamka modernog doba. Kako izaći iz njega?
"Dozvoljeni minus i kreditne kartice su proizvodi banaka za klijente kojima trebaju instant sredstva, ali opet mogu odgovorno da se koriste. Dozvoljeni minus, ako se koristi par dana, nije strašno, ali ako ste stalno u dozvoljenom minusu, ako ste stalno revolving u karticama, tako da plaćate samo praktično kamatu ili jedan delić te glavnice, onda ste, bogami, u problemu i to treba da rešavate."
Kako se rešava takav problem?
"Uzmite te iznose i refinansirajte ih jednim keš kreditom. I onda ćete potpuno jasno videti tu obavezu, prepoznaćete situaciju i nadamo se da ćete da je rešiti u nekom roku. Znači, ne možete odmah. Naravno, uvek postoji mogućnost ako i taj kredit nije adekvatan da ga refinansirate, da malo produžite rok, da opet sebi date neki prostor."
"Ako se pažljivo koriste ti instrumenti, i oni naravno imaju svoje mesto.. Ali kamate na tim proizvodima su 15 do 20% godišnje. Zamislite da li možete svoju platu da povećavate svake godine 15-20%. To je prilično teško i brzo ćete pasti u problem, tako da što opreznije, malo se suzdržavajte. Naravno, ne mora da se kupuje najnovije, ne mora da se kupuje najekskluzivnije, može da to bude malo primerenije i onda vodite računa, a kad već uđete u problem, refinansirajte."
Da li smo "mirni" kada kupimo stan?
Tako su nam savetovali roditelji i to je savet koji se decenijama provlači, ali da li je zastareo?
"Pa, to je odlično pitanje i onaj najgori odgovor ću dati - zavisi. Znači, zavisi od nečije situacije. Ukoliko ste se već opredelili i za karijeru, i za industriju, i za firmu, vidite neku dugoročnost, eventualno ste formirali porodicu, odredili ste gde ćete da živite, sve vam se to sviđa, ja i dalje mislim da ima smisla kupovati stan a ne iznajmljivati. Ipak otplaćujete taj kredit i stvarate imovinu. Stambeni krediti jesu na dosta godina, ali na kraju imate imovinu."
"Ipak, puno se vezujemo sa stanovima i kreditima, ja bih rekao - to je ipak samo stan. Može da se proda ako je neki problem, otplati se kredit i ide se dalje. E sad, ako ste u situaciji obrnutoj od ove koju sam opisao, onda je kredit za stan na 20, 25, 30 godina veliko i teško sidro koje nosite sa sobom i mnogo ćete teže da donosite odluke. Da menjate firmu, industriju, grad, život, tako da bih predložio da se ne trči odmah u to, da se malo sačeka pa da onda tamo neki možda u tridesetim da se opredeljujete."
Ima li "trika" za otplatu stambenog kredita?
"Nažalost, trikova nema ali ima discipline. Najbolje je da prevremeno i delimično otplaćujete stambeni kredit."
Kako izgleda ta računica?
"Evo recimo, ukoliko uzmete kredit od 150.000 evra za stan na 25 godina uz kamatnu stopu od 5% koliko je trenutno kod nas na tržištu, platićete kamata u tih 25 godina 113.000 evra. I na prvi pogled, kažete da ste praktično platili još ceo jedan stan samo u kamatama."
"I ovde bih hteo jako da stavim akcenat. U finansijama, u kamatama, u kreditima, nominalne iznose ne smemo da upoređujemo. 150.000 danas i 113.000 u narednih 25 godina nisu iste vrednosti. Ako bi tih 113.000 budućih diskontovali i vratili na vrednost danas, to bi bilo 75.000. Ne mešajte takve stvari, jed današnji novac vredi više u budućnosti, a budući novac vredi manje u sadašnjem trenutku. Ovo je najvažnija lekcija. Nominalne iznose ne sabiramo. Mnogo je važno u kom vremenskom trenutku su oni. I rešenje za kredit je, ako je moguće, prevremena otplata ili opet refinansiranje. Pratite tržište, raspitujte se, pričajte, idite na internet i ako ima neka banka bolju ponudu, refinansirajte kredit."
Zadužili smo se, sa jedne strane dozvoljeni minus i otplata kredita, sa druge život koji nosi svoje troškove svakog dana... Kako onda, do kraja meseca, ne "spasti" na paštetu?
"Pitanje jeste malo jače! Plan na početku meseca je jako važan i da tako vodimo računa, da znamo šta hoćemo i da rasporedimo taj novac koji imamo. Znači, naravno, da te prioritete složimo zdravo i logično i da su te osnovne potrepštine na prvom mestu. Ima stvari od kojih možemo da se suzdržimo u nekom mesecu. Opet, ako ne ide, da se potrudimo da nadogradimo znanja i veštine i promenimo posao. Samo ne sme da se sedi i čeka, moramo da znamo da zavisimo sami od sebe i da radimo sve što je potrebno, naravno, regularno i pošteno, da ne razmišljamo o pašteti. Mada ima i ukusnih pašteta, tako da nije to ni toliko strašno", zaključio je Pajović.
BONUS VIDEO: MONDO podkast "Keš ekspert" o ulaganju u nekretnine sa Dušanom Mirkulovskim!
(MONDO)
