Nema krize na tržištu nekretnina. Ukupna vrednost nekretnina koje su u 2022. godini prodate u Srbiji dostigla je vrednost od 7,5 milijardi evra! To je za 22 odsto više u odnosu na 2021. Potpisano je više od 140.000 kupoprodajnih ugovora, piše u godišnjem izveštaju Republičkog geodetskog zavoda.
Kako je cena kvadrata u Beogradu na vodi premašila 10.000 evra? Kakve su to luksuzne vile koje koštaju pet miliona evra i ko su kupci nekretnina? To su ovog jutra u „Uranku“ na televiziji K1 bila pitanja za Ivanu Štrbac iz Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) i Nenada Đorđevića, predsednika Upravnog odbora Klaster nekretnine. Kako je kazala Ivana Štrbac iz RGZ, građani, privreda i državne institucije danas će na sajtu Zavoda moći da se upoznaju sa svim podacima iz godišnjeg izveštaja.
"U ovim turbulentnim vremenima kada globalna kriza potresa i EU i ceo svet, to se odražava i na tržišta nepokretnosti u velikom broju zemalja. Već se vidi pad tržišta i cena, i obima u prometovanim nepokretnostima. Naš izveštaj, brojevi i analize pokazuju, međutim, da se to u Srbiji nije dogodilo", kazala je u "Uranku“ Ivana Štrbac.
Promet garaža porastao 23 odsto!
Zanimljiv je podatak da osim porasta obima uloženih sredstava u nepokretnosti, i blagog porasta broja kupoprodajnih ugovora, imamo evidentan pad broja ugovora plaćenih iz kredita. "Porast referentnih kamatnih stopa se odrazio i na smanjen broj podignutih kredita. Srbija je i inače kreditno manje opterećena kada je reč o nepokretnostima nego što je to situacija u drugim državama. Dominira po količini novca Beograd, potom Vojvodina, Šumadija i zapadna Srbija, i na kraju južna i istočna Srbija. Ali, najveći međugodišnji rast u broju kupoprodajnih ugovora imao je region južna i istočna Srbija – 4,7 odsto. Odmah iza tog regiona sledi grad Beograd sa rastom prometa od 4,4 odsto.
Kada je reč o vrsti nepokretnosti najveći rast imao je garažni prostor. Dok su ostale vrste nepokretnosti u prometu rasle dva ili tri odsto, garaže su prometovane čak 23 odsto više nego u 2021, a novac uložen u garažni prostor porastao je za čak 56 procenata – kazala je Ivana Štrbac u "Uranku“. "Jedino je građevinsko zemljište imalo pad od 6 odsto. Dugi niz godina je kupovano građevinsko zemljište, a prošle godine došlo je do pada. Pitanje je da li ćemo u budućnosti moći da očekujemo novoizgrađene objekte u obimu koji smo imali ranije.
Srbi u kriznim vremenima ulažu u nekretnine
Prema rečima Nenada Đorđevića, predsednika Upravnog odbora Klaster nekretnine, rast tržišta i kod nas i u inostranstvu posledica je straha investitora zbog svega što se događa u svetu.
"Novac se u tim situacijama ulaže u nekretnine. Naši ljudi naročito to čine u kriznim vremenima", objasnio je Đorđević. "Trend rasta nastavio se od 2020, a tržište raste konstantno još od 2016/2017, samo je ranije raslo sa manjim stopama. Ponuda je relativno loša, a tražnja je stabilna. Imali smo veliki rast cena 2020/2021. Prošle godine naše tržište obeležio je veći priliv klijenata iz inostranstva nego što je bilo uobičajeno i to se odrazilo na tržište izdavanja, ali sekundarno i na tržište kupoprodaje.
Cene rente su porasle pa se samim tim smanjila kapitalizacija - povraćaj uloženih sredstava sa ovim cenama rente (i ako one na ovom nivou opstanu) skratio se na 12 ili 13 godina, a bilo je uobičajeno od 18 do 20 godina. Potražnja za rentiranjem je porasla što je rezultovalo tim efektom. Građani Ruske federacije, Belorusije i Ukrajine su i kupovali nekretnine, i u dugoročnijem periodu pojaviće se i kao značajniji kupci.
"Nisu imali sredstva kada su došli u Srbiju, jer nisu mogli da ih iznesu iz zemlje. Kod nas možete uneti sredstva preko računa iz Ruske federacije ali njihova država ima sredstva da spreči veliki odliv novca. Naši kupci iz inostranstva tradicionalno su iz Bosne i Hercegovine, Republike Srpske, Crne Gore, i zanemarljiv broj iz Grčke i Turske", kazao je Đorđević na televiziji K1.
Regioni i veći gradovi
Prema projekcijama, cene će ove godine blago rasti s obzirom na ponudu koja nije velika, a potražnja će ostati na istom nivou. "Kod nas tražnju ne generiše kao na Zapadu kreditna sposobnost građana i privrede, već se većina transakcija finansira gotovinski. Od privredne aktivnosti i klime u zemlji samo delimično zavisi šta će se dešavati na tržištu nekretnina", kazao je Đorđević u "Uranku“. "Kada se pogleda ukupan broj transakcija iz kredita on je 2021. bio na nivou od oko 13-14 odsto i pao je prošle godine.
U periodu 2020/2021, kada je reč o stanovima, bio je 28 do 30 odsto. I taj procenat je pao prošle godine i iznosi u proseku za sve nepokretnosti od 10 do 13 odsto. Ostalo se finansira gotovinom - iz štednje, doznaka iz inostranstva ili najčešće od prodaje druge nekretnine. Naše tržište je takvo da građani prodaju da bi investirali, i kada prodaju nekretninu kupuju novu. To najviše generiše tražnju. Ponuda nepokretnosti u Srbiji je nedovoljna, a prodato je mnogo stanova u starogradnji što je "kor“ našeg tržišta. Rast prometa će se nastaviti, a i cene će rasti ali ne drastično.
Rast cena stanova
Iz indeksa RGZ imamo i podatak da su cene stanova u četvrtom kvartalu 2022. porasle za 13,7 odsto na nivou Republike Srbije u odnosu na isti kvartal 2021, i to je ukupni procenat i za starogradnju i za novogradnju.
"U Beogradu je cena kvadrata porasla od 14 do 16 odsto u zavisnosti od toga da li je reč o starogradnji ili novogradnji, i to nisu mali iznosi. Na delu je snažan i ubrzan rast cena. Videćemo uskoro šta će doneti prvi kvartal ove godine. Na osnovu preliminarnih podataka koje već analiziramo (iz januara i februara), primetno je da februar beleži pad u broju transakcija u odnosu na isti mesec prošle godine. Januar ove godine je bio „jači“ od januara prošle godine.
Najskuplji kvadrat prošle godine iznosio je 10.400 evra u Beogradu na vodi,najskuplji stan površine 383 kvadrata plaćen je 2,47 miliona evra, a najskuplji garažni prostor prodat je u Beogradu na vodi za 58.400 evra. U Beogradu prosečna cena kvadrata u starogradnji iznosi 1.815, a u novogradnji 2.342 evra.
"U Boru, na primer, kvadrat u starogradnji je oko 500 evra, a novogradnje nije bilo u dužem nizu godina. Kikinda, Zaječar i Prokuplje imaju najniže cene kvadrata. Najskuplja vila prodata je za 5,1 miliona evra na Savskom vencu. Imamo podatke i po katastarskim opštinama pa građani mogu jasno da u našem izveštaju na sajtu vide kolika je prosečna cena kvadrata njihovog stana – kazala je Ivana Štrbac.
Najviše kuća prodaje se u Inđiji
Kako je objasnila, stranih kupaca sa prebivalištem u Rusiji je bilo, ali ti procenti u odnosu na ukupnu kupoprodaju nisu značajni.
"Za rentu nemamo podatke, jer overa ugovora o zakupu u Srbiji nije obavezna pa mi te podatke nemamo. Kupoprodaja kuća i vikendica je posle kovida bila naročito zanimljiva. U 2022. procenat prodatih i kupljenih vikendica neznatno se smanjio u odnosu na 2020/2021, ali je i dalje viši nego pre epidemije korone (2019). Kada je reč o cenama, naši podaci pokazuju da je prodat veći procenat skupljih vikendica nego ranijih godina. Do 2019, najveći broj prodatih vikendica imao je cenu između 7.000 i 17.000 evra, a podaci iz 2022. pokazuju da je prodat znatno veći broj vikendica skupljih od 60.000 evra, kao i onih skupljih od 96.000 evra. Inđija je mesto sa najvećim brojem prodatih vikendica i kuća. Očekivanja su takva da ako ne dođe do drastičnih političkih i ekonomskih tenzija, sva je prilika da će tržište ostati u skladu sa ovim trendom. Stabilizovaće se potražnja, a ne očekuje se pad cena nepokretnosti u Beogradu. Cene čak mogu blago rasti", kazala je Ivana Štrbac iz Republičkog geodetskog zavoda.
Šta utiče na cenu?
Kako kaže Nenad Đorđević, predsednik Upravnog odbora Klaster nekretnine, promet u Beogradu čini 60 odsto ukupnog prometa u Srbiji.
"Najskuplji i najjeftiniji kvadrati su ekstremi. Na potezu od Krnjače do Borče imamo mnogo niže cene kvadrata u odnosu na drugu stranu Dunava gde su cene kao na Dorćolu. Lokacija, površina objekta, površina zemljišta i stanje objekta utiču na cenu. Nisam iznenađen što smo u februaru imali pad prometa, jer smo imali događanja u vezi sa Kosovom koja su kod građana izazvala nervozu. Ali, to je privremeno. Najviše vikendica i kuća uopšte kupuje se na Fruškoj Gori i u okolini Beograda", kazao je Đorđević u „Uranku“.
Nema podataka za rentiranje
Đorđević je danas na televiziji K1 kazao da se statistika o rentiranju ne vodi, jer je u toj oblasti prisutan visok stepen sive ekonomije.
"Zbog toga relevatnih podataka nema. Kada bi se uvela obaveza makar i obične overe potpisa smanjio bi se stepen sive ekonomije. Više od milion i po građana u Srbiji ne žive na adresi na kojoj im je prijavljeno prebivalište. Cene rente su značajno veće bile prošle godine, možda čak i 50 odsto u odnosu na 2021. Pre tri godine prosečna cena nekretnine u Beogradu bila je od 1.600 do 1.700 evra za novogradnju, i od 1.300 do 1.400 evra za starogradnju. U proseku je cena po kvadratu otišla naviše za oko 500 evra. Verujem da će tržište nekretnina ostati stabilno i u ovoj godini. Moglo bi da bude ugroženo samo ako bi kamate na štednju drastično porasle. To nam se desilo u periodu 2007/2010. godine – tada smo imali pad prometa i pad cena jer su kamate na oročenu štednju bile 5 do 7 odsto.
(MONDO/K1)