KO KUPUJE STANOVE U VELIKOJ KRIZI, OVAJ GRAD PREDNJAČI: Beograd i dalje popularan, ali velika potražnja se seli na ISTOK

Za kupovinu nekretnina u Srbiji u četvrtom kvartalu 2022. godine potrošeno je 2,3 milijarde evra, objavio je Republički geodetski zavod. To je rast od 27,3 odsto u odnosu na isti kvartal 2021. godine. Najskuplji stan prodat je u Beogradu na vodi po ceni kvadrata od 10.118 evra, a zvezda tržišta nepokretnosti u Srbiji su prema podacima – garaže!

"Mogu reći da su garaže zvezde kada je reč o tipu nepokretnosti u godini za nama. Čak 75 odsto je porasla vrednost tržišta garaža u 2022. godini u odnosu na 2021. godinu. Porast u kupoprodaji garaža u poslednjem kvartalu 2022. je 28 odsto veći u odnosu na isti kvartal 2021. godine. Cene garaža idu i do 40.000 evra, a najskuplja garaža prodata je u Beogradu na vodi po ceni od 58.400 evra", kazala je Ivana Štrbac u "Uranku“.

"Ljudi čak kupuju garažna mesta da bi ih rentirali. Samo u poslednjem kvartalu 2022. godine promet garaža i garažnih mesta u Beogradu i Novom Sadu iznosio je 60 miliona evra. Kako je kazala Ivana Štrbac, u četvrtom kvartalu je u Srbiji tradicionalno najveći promet i
kupoprodaja.

"Takva je priroda našeg tržišta. U nekim zemljama više ljudi kupuje nepokretnosti tokom leta. Razgovarala sam sa kolegom iz SAD-a i kod njih se najviše nepokretnosti kupuju preko leta, pre nego krene školska godina, dok mi čekamo da se vratimo sa letnjih godišnjih odmora i tada se nagradimo. Sigurno je da je vreme zimskih praznika, kada naši ljudi dolaze iz dijaspore, prilika koju iskoriste i da kupe
nekretninu u domovini. Verovatno je i to jedan od razloga. U decembru se beleži veliki broj ostvarenih kupoprodaja na tržištu. Rast u vrednosti tržišta nepokretnosti odvija se intenzivno od početka 2021. godine", kazala je Ivana Štrbac.

Naše tržište je investiciono

Predsednik Upravnog odbora Klaster nekretnine Nenad Đorđević objasnio je da je tržište nepokretnosti u Srbiji investiciono.

"Kada se pojave naznake da u Evropi može doći do inflacije, nestabilnosti ili rata, što je sada slučaj, naši ljudi žele da ulože u nekretnine. Oni koji imaju gotovinu na računima ili sredstva u inostranstvu žele da ovde kupe nekretnine. Bilo je tako i tokom devedesetih godina. Gotovo svi prodavci nekretnina u Srbiji, tradicionalno, kada prodaju svoju nekretninu ta sredstva koriste za kupovinu druge nekretnine. Retko se desi da sredstva odu na kupovinu nečeg drugog – obveznica ili hartija od vrednosti. Naši ljudi nemaju poverenja u ono što traži dugoročnu društvenu stabilnost.

"Da bi tržište hartija od vrednosti bilo stabilno morate imati drugotrajne istorijske periode stabilnog razvoja privrede, društva, periode mira, što mi nažalost nikada nismo imali", kazao je Đorđević danas u "Uranku“. Još je jedan razlog što je naše tržište sezonsko i najveći promet ostvaruje se u poslednjem kvartalu, a reč je o tome da naši ljudi na kraju godine prave bilans i svode račune. Takođe, i mnoga preduzeća tada troše novac i investiraju u nekretnine.

On je objasnio da ljudi u Srbiji znaju šta su hartije od vrednosti ali da imaju strah.

"Tokom dugog perioda i u socijalizmu i u Kraljevini Jugoslaviji smo imali inflaciju, a naročito tokom devedesetih godina. Zato nema poverenja u hartije od vrednosti i štednju, jer njih pogađa inflacija. Za stan se, pak, ne plaše. Ni u Drugom svetskom ratu šteta na stambenom fondu nije bila toliko velika kao u slučaju vrednosti Nedićevog dinara, na primer. Bazični strah ljudi u Srbiji je da će izgubiti ušteđevinu inflacijom ili na drugi način", stava je Đorđević.

Ko kupuje stanove?

Gosti "Uranka“ saglasni su da je teško odrediti jasan profil prosečnog kupca stanova u Srbiji, jer to mogu biti i penzioneri i mlađi ljudi.

"Ljudi kupuju stanove ili zato što žele da žive u tim stanovima ili žele da kroz kupovinu stana investiraju, odnosno, da kroz rentu ostvaruju prihod. Sadašnja situacija sa visokim rentama upravo daje tu mogućnost, iako su kamatne stope porasle za stambene kredite. Čak i one osobe koje su živele kao podstanari sada su mišljenja da im se ne isplati da plaćaju visoke kirije već im je isplativije da podignu kredit i kupe stan", kazala je Štrbac.

Porastao je Euribor, a juče je FED podigao još jednom referentnu kamatnu stopu. To na Zapadu ima veći uticaj nego kod nas.

Prema podacima iz poslednjeg kvartala, ukupno je devet odsto nekretnina finansirano iz kredita, od toga ukupno 21 odsto stanova. Ranije je taj procenat bio oko 30 odsto. Nivo kupoprodaje je blizak rekordnom nivou iz 2021. godine. Ukupan broj nepokretnosti je niži za svega 0,5 odsto (po broju kupoprodajnih ugovora), a kada je reč o stanovima, u Beogradu imamo porast od čak deset odsto. U regionu
Vojvodine prodato je 2,3 odsto više stanova.

Više od 80 odsto porodica u Srbiji ima bar jednu nekretninu u vlasništvu Nenad Đorđević ukazao je na to da naši ljudi poseduju mnogo stanova u kojima ne žive i koje izdaju.

"To stvara veliku ponudu, a s druge strane nemate veliku tražnju jer imamo veliki broj nekretnina u svom vlasništvu. Veliki broj porodica u Srbiji, više od 80 odsto, ima bar jednu nekretninu u vlasništvu. U drugim zemljama nije tako. To je posledica našeg mentaliteta i psihologije", da najviše verujemo tržištu nekretnina, a drugo i poreske politike. Niski su porezi na imovinu i kapital što u razvijenim zemljama nije tako, naročito su visoki porezi u inostranstvu za nekretnine koje se ne koriste i koje se izdaju. Imali smo niske cene rente dok se nije pojavio veći broj stranaca koji rentaju nekretnine, pa su cene porasle. To je trend i sigurno će doći do stagnacije", objasnio je Đorđević.

"Sa ovim trenutnim cenama rente došli smo na povraćaj uloženih sredstava koji je otprilike na nivou zapadnih zemalja. U SAD- u je devet do deset godina, u evropskim zemljama 12 ili 13. I mi smo sada negde na 12 ili 13 godina, a sa starim cenama smo bili na više od 20 godina.

Stambeni krediti

Nenad Đorđević kazao je da stambenikrediti jesu skuplji nego 2021. godine, ali da su i dalje veoma povoljni.

"U Srbiji smo 2020. i 2021. godine imali najniže kamatne stope na stambene kredite u istoriji. Iznosile su tada prosečno 2,71 odsto. U Crnoj Gori je poređenja radi prosečna kamatna stopa tada bila oko 3,5 odsto. Sada je prosek između 4 i 5 odsto. Kada smo pre dve ili tri godine imali najviše odobrenih stambenih kredita, kreditni kupci su činili oko 14 odsto kupaca nekretnina na našem tržištu. Govorim o svim nekretninama (stanovi, kuće, zemljište, poslovni porstori). Kod stanova je to bilo oko 32 ili 33 odsto. U razvijenim zemljama taj odnos je između 70 i 90 odsto, u SAD je 80 odsto u korist kredita.

"Samim tim, kada se kod njih desi da makroekonomski pokazatelji idu nadole, kada dođe do inflacije, pada BDP-a i promene investicione
klime, odmah dolazi i do pada tržišta nekretnina. Kod nas to nije slučaj jer tržište ne zavisi od kreditiranja, već tradicionalno zavisi od onih koji gotovinom kupuju nekretnine. Najčešći profil kupca je ona osoba koja je već prodala neku nekretninu
pa kupuje drugu", kazao je Predsednik Upravnog odbora Klaster nekretnine na televiziji K1.

"Broj stambenih kredita je opao, ali povećao se broj kupaca koji su doznakama iz inostranstva ili skidanjem sredstava sa štednje kupovali nekretnine.

Regioni: Najveći rast tržišta nepokretnosti u Boru 

Đorđević je danas u "Uranku“ kazao da su tokom 2022. godine jugoistočna i južna Srbija imale veliki rast u pogledu tržišta nepokretnosti.

"Kada je reč o gradovima prednjači Bor. U prvoj polovini 2022. imali smo u ovom gradu i rast prometa i cena, a potom slede Niš, Leskovac i Kragujevac. U Boru su se povećale prosečne zarade, velika je i potreba za radnicima u RTB-u. I na jugu Srbije desilo se što i u Beogradu i Vojvodini - poraslo je tržište i porasle su cene. Ove godine, gotovo sam siguran, neće biti pada cena u prva dva kvartala. Sada će tražnju generisati prihod od izdavanja koji je mnogo veći nego kamate na štednju. Naši kupci najviše podsećaju na kupce zlata na Zapadu – prihod im nije toliko bitan, koliko im je važno da ne izgube. Više vole da budu vlasnici. Imaćemo stagnaciju cena, ali promet u novcu će rasti.

Cene kvadrata u Beogradu

Na tržištu stanova u Beogradu desila se zanimljivost, a to je da su cene kvadrata u novogradnji na Novom Beogradu jednake kao u centru grada ili na Vračaru.

"Cene se na Novom Beogradu kreću od 3.500 do 4.000 evra, kao i na Vračaru. Mali je broj nekretnina koje imaju veću cenu kvadrata od 4.000 evra. Ono što će se desiti jeste da će ljudi kupovati nekretninu tamo gde to ranije nisu radili. Beograd je i
Grocka, i Mladenovac, i Batajnica. Zbog visokih cena u Beogradu i Novom Sadu porašće promet na periferiji. Ljudi su više zainteresovani za novogradnju nego za kupovinu stanova kojima je potrebna adaptacija, jer je porasla cena građevinskog materijala i prisutan je ozbiljan nedostatak radnika. Prosečna cena stanova u Beogradu na vodi nije tako velika. U Kuli je najskuplji kvadrat.

Indeks cena stanova

Prema rečima Ivane Štrbac iz Republičkog geodetskog zavoda, rast cena nepokretnosti prati se pomno pomoću Indeksa cena stanova u Republici Srbiji.

"U poslednjem kvartalu 2022. godine je 13,7 odsto porasla vrednost cene stanova u odnosu na isti kvartal 2021. godine. U odnosu na prethodni kvartal u 2022. veća je za 3,3 procenata. Uskoro ćemo objaviti i indekse cena po gradovima. Predikcije je veoma teško dati, one dugoročnije, ali verujemo da u prvom kvartalu neće biti pada cena. Najskuplji stan prodat je u Beogradu na vodi po ceni kvadrata od 10.118 evra i to je stan u Kuli Beograd.

(Mondo/K1)